Un chiffre froid : 100 %. C’est la part d’assemblées générales de copropriétaires qui, un jour ou l’autre, voient surgir des tensions autour de leurs décisions. Mais qui, concrètement, détient le pouvoir d’annuler une assemblée générale ? La réponse, loin d’être évidente, réserve des surprises à ceux qui pensent pouvoir revenir sur tout, à tout moment.

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La contestation d’une décision : un cadre strict

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, contester les décisions d’une assemblée générale n’est pas à la portée de n’importe quel copropriétaire. Seuls ceux qui se sont opposés ou qui étaient absents lors du vote, autrement dit, les « opposants » ou les « défaillants », peuvent demander l’annulation de l’ensemble des décisions. Voter en faveur d’au moins une résolution, c’est s’exclure de facto de ce cercle restreint. Le message des tribunaux est limpide : l’annulation générale ne s’ouvre qu’à ceux qui ont marqué, de bout en bout, leur désaccord.

Un exemple issu du terrain l’illustre clairement. Lors d’une assemblée générale annuelle, si un copropriétaire estime que la convocation a été envoyée hors délai mais participe tout de même et vote « pour » certaines résolutions, il s’interdit toute contestation globale par la suite. Il aurait fallu, pour conserver ce droit, soit s’abstenir d’assister à la réunion, soit voter systématiquement contre chaque point à l’ordre du jour. Le statut d’opposant ne supporte aucune demi-mesure.

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Quand la justice précise les limites

L’affaire opposant la société Les Terres Chaudes Bella Vista au syndicat des copropriétaires The National, représenté par la société I… Immobilisateur simple, en donne une démonstration saisissante. Propriétaire dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, la SCI Les Terres Chaudes Bella Vista a tenté d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2010. Sa demande portait sur la suppression de quinze résolutions adoptées ce jour-là.

Pour étayer sa requête, la SCI avançait que la convocation à l’assemblée n’avait pas respecté les délais légaux. Mais lors de la fameuse réunion, elle avait voté en faveur de plusieurs résolutions. Résultat : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, puis la Cour de cassation, ont toutes deux estimé que le copropriétaire concerné ne pouvait plus réclamer l’annulation globale de l’assemblée générale. Son engagement, même partiel, lors des votes, l’excluait du cercle des contestataires autorisés par la loi.

Pour qui espère invoquer une irrégularité de convocation pour invalider la totalité d’une assemblée, la règle est donc tranchante : il faut soit ne pas participer, soit s’opposer à chaque résolution. Tout compromis dans l’attitude équivaut à une approbation partielle… et à la perte du droit d’agir sur l’ensemble.

Des conditions de procédure à respecter

Le timing, lui aussi, pèse lourd. La demande d’annulation doit être déposée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Et gare à la nouveauté : si la contestation n’a pas été formulée lors de la première instance, elle ne pourra pas ressurgir à l’appel sans justification solide.

Dans l’affaire évoquée, la cour d’appel avait écarté la requête de la SCI pour cause de dépôt tardif et de nouveauté procédurale. Pourtant, la Cour de cassation a rappelé que si la demande d’annulation de quinze décisions figurait déjà dans la première requête, il fallait vérifier si celle-ci respectait bien les délais légaux avant de la rejeter. Un point qui a conduit à l’annulation partielle de la décision de la cour d’appel, renvoyant l’affaire devant une nouvelle composition.

Voici les étapes à surveiller pour tout copropriétaire souhaitant engager une telle démarche :

• Se positionner clairement comme opposant ou défaillant lors de l’assemblée générale : cela implique de voter « contre » toutes les résolutions, ou de ne pas participer
• Déposer sa requête dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal
• S’assurer que tous les moyens de contestation sont soulevés dès la première instance

Une précision : demander l’annulation d’une seule décision prise en assemblée générale reste possible, à condition de respecter ces mêmes règles de procédure.

Annuler une AG : un pouvoir limité, une vigilance de chaque instant

Les décisions collectives d’une copropriété ne peuvent pas être balayées d’un revers de main. La loi a prévu des garde-fous stricts pour éviter les démarches opportunistes et protéger le cadre démocratique de la vie en copropriété. Voter, c’est s’engager. S’opposer, c’est prendre position. À chacun de mesurer son choix au moment du vote, car la fenêtre de contestation se referme vite, sans appel possible pour les indécis.

Le droit de la copropriété n’accorde pas de rattrapage à ceux qui naviguent entre deux eaux. Face à une assemblée générale, l’attitude choisie pèse lourd, parfois bien plus que les décisions elles-mêmes. Un instant d’hésitation, et la porte de la contestation se referme, laissant les débats derrière soi.