Dernière mise à jour : 8 octobre 2021
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
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» Je ne me souviens pas combien de fois j’ai répété ce dicton de ma mère ! Depuis que j’ai pris les mesures nécessaires pour acheter une maison, les gens ne cessent de me dire que c’est le terrain qui représente l’investissement, et non la maison, et qu’il est important de toujours évaluer la valeur de la propriété avant de faire un achat. Dans ma tête, je pensais au début qu’un lopin de terre était un lopin de terre ! Mais je me suis vite rendu compte que c’était bien plus que ça !
En réalité, acheter un terrain demande une vraie réflexion pour éviter de surpayer. Le calcul du prix juste repose avant tout sur une estimation sérieuse de la valeur marchande. Si l’envie de faire construire vous démange, impossible d’y couper : il faut passer par cette étape. Quand j’ai envisagé d’acheter un terrain pour bâtir ma maison, ma mère a insisté pour que je fasse évaluer le lot. Je me suis dit qu’il devait y avoir une bonne raison à cette obstination maternelle.
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Mais comment estimer la valeur marchande d’un bien immobilier ?
Cette question m’a longtemps trotté dans la tête à l’époque. Pour y répondre, deux options principales existent : faire appel à un évaluateur agréé ou solliciter un courtier immobilier.
Évaluer la valeur du terrain via un courtier ou un évaluateur agréé au Québec
De mon côté, j’ai choisi de confier l’estimation à un évaluateur certifié. La différence entre un évaluateur et un courtier immobilier ? Précision, profondeur de l’analyse et valeur du rapport final. Un évaluateur produit un document détaillé, appuyé par une analyse pointue, alors que le courtier propose une estimation plus sommaire. Faire évaluer un terrain coûte généralement entre 300 $ et 500 $, tandis que l’estimation d’un courtier est gratuite. À chacun de voir le niveau de rigueur souhaité selon son projet.
Lors de notre rendez-vous, l’évaluateur m’a expliqué la méthode de référence utilisée pour fixer la valeur marchande d’un terrain. Son approche professionnelle, structurée, m’a permis de comprendre les mécanismes derrière ce chiffre clé.
Voici comment un évaluateur procède pour estimer la valeur d’une propriété, et pourquoi cela fait toute la différence quand on veut acheter au bon prix.
Quels types de terrains sont évalués au Québec ?
Le Québec propose une diversité de terrains pour des usages variés : certains sont voués à l’habitation (maisons, condos, immeubles résidentiels), d’autres accueillent des activités commerciales, industrielles, agricoles ou forestières.
Petite synthèse pour s’y retrouver parmi les propriétés pouvant être évaluées au Québec :
- Parcelles résidentielles
- Propriétés commerciales
- Terres agricoles
- Boisés
- Terrains industriels
- Terrains destinés au développement
Si vous cherchez à acquérir un terrain au Québec, un agent immobilier saura vous orienter dans ce maillage complexe.
Évaluer un terrain : la méthode des comparables
Je vais simplifier la démarche pour que chacun puisse saisir l’essentiel de la méthodologie et des calculs utilisés pour fixer la valeur d’un terrain.
Lorsque j’ai interrogé mon évaluateur, il m’a confié s’appuyer sur la méthode des comparables. Ce principe diffère de l’évaluation d’une maison ou d’un condo : pour un terrain nu, la logique évolue.
Trois grandes étapes structurent l’estimation :
- Sélection de ventes comparables
- Calcul du prix unitaire moyen au pied carré
- Établissement de la valeur marchande du terrain ciblé
Cette méthode, volontairement simplifiée ici, permet de comprendre comment les professionnels procèdent et d’avoir un œil averti sur le potentiel d’un terrain. Voici le détail de chaque étape.
ÉTAPE 1 : Sélectionner des ventes comparables
L’évaluateur démarre par une analyse fine du secteur géographique. Situer précisément le terrain, identifier son environnement immédiat, c’est la clé pour retenir des ventes réellement comparables. Les transactions prises en référence doivent être issues du même secteur, avec des caractéristiques proches de la parcelle à estimer.
Impossible, par exemple, de comparer un terrain urbain de 15 000 pieds carrés avec un lot rural de 40 000. Les dimensions, la localisation et le contexte doivent être le plus proches possible, pour limiter les ajustements à réaliser. Dans mon cas, pour ma parcelle de 7 246 pieds carrés à Sainte-Foy, l’évaluateur a retenu cinq ventes comparables :
- Vente 1 : 195 000 $ | 5 100 pi²
- Vente 2 : 253 000 $ | 7 105 pi²
- Vente 3 : 344 925 $ | 9 805 pi²
- Vente 4 : 292 500 $ | 9 700 pi²
- Vente 5 : 279 000 $ | 7 200 pi²
Toutes situées dans le même quartier, ces ventes remplissaient les critères nécessaires. L’évaluateur est alors passé à l’étape suivante.
ÉTAPE 2 : Calculer le taux unitaire moyen au pied carré
À partir des ventes sélectionnées, l’évaluateur calcule pour chacune le prix au pied carré (prix de vente divisé par la superficie) :
- Vente 1 : 195 000 $ | 5 100 pi² | 38,24 $/pi²
- Vente 2 : 253 000 $ | 7 105 pi² | 35,61 $/pi²
- Vente 3 : 344 925 $ | 9 805 pi² | 35,18 $/pi²
- Vente 4 : 292 500 $ | 9 700 pi² | 30,15 $/pi²
- Vente 5 : 279 000 $ | 7 200 pi² | 38,75 $/pi²
Après avoir vérifié que toutes les données étaient cohérentes, l’évaluateur calcule la moyenne : ici, 35,59 $/pi². Ce chiffre sert ensuite de base au calcul de la valeur du terrain que je souhaitais acheter.
Il arrive que l’évaluateur ajuste ce taux selon son expérience ou des spécificités du marché, mais dans cet exemple, la moyenne a été retenue.
ÉTAPE 3 : Déterminer la valeur marchande du terrain
Il ne reste plus qu’à appliquer ce prix unitaire à la superficie du terrain : 35,59 $/pi² x 7 246 pi² = 257 885 $. La valeur estimée de la parcelle ciblée à Sainte-Foy s’établit donc à 257 885 $.
Même si ce calcul est présenté dans une version allégée, il traduit bien la méthode employée par les professionnels pour fixer la valeur marchande d’un terrain.
Pour la petite histoire, en faisant estimer le terrain, j’ai découvert que le prix demandé par le vendeur (235 000 $) était inférieur à la valeur réelle. J’ai donc acheté sous la valeur du marché. Le vendeur, lui, s’était contenté de l’évaluation municipale, ce qui s’est révélé être une stratégie perdante.
Grâce à l’insistance de ma mère, j’ai économisé près de 20 000 $ en n’investissant que 350 $ dans une évaluation professionnelle.
Vu sous cet angle, difficile de regretter l’opération !
Comment évaluer la valeur marchande d’une maison au Québec ?
Si la démarche pour un terrain est déjà instructive, l’évaluation d’une maison obéit à d’autres règles.
La réponse est simple : oui, la méthode diffère.
Voici les trois grandes approches d’évaluation d’un immeuble résidentiel :
Méthode des comparables
Elle consiste à repérer des maisons similaires vendues récemment, puis à ajuster leur prix pour tenir compte des différences avec la propriété à estimer. Il faut au minimum trois ventes comparables pour obtenir une estimation fiable.
Pour approfondir, consultez le lien ci-dessous.
Méthode du revenu
Cette approche s’applique surtout aux immeubles locatifs. Elle évalue la valeur d’un bâtiment en fonction des revenus qu’il génère, en utilisant différents ratios financiers. Plus le bien rapporte, plus sa valeur grimpe.
Des exemples concrets sont disponibles via le lien ci-dessous.
Méthode du coût
Ici, on estime combien il coûterait de reconstruire le bâtiment à neuf, élément par élément. Cette méthode, plus longue et moins couramment utilisée, nécessite un rapport détaillé sur les coûts de reconstruction.
Pour plus d’informations, cliquez sur le lien suivant.
Découvrez comment appliquer ces méthodes pour estimer la valeur d’une maison. Vous pouvez aussi trouver en quelques instants un évaluateur qualifié pour votre projet immobilier.
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- Disponibilités ? Matin, soir, journée, en tout temps
- Type de projet ? Acheter, vendre, vendre et acheter
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- Délai d’achat souhaité ? Le plus rapidement possible, moins d’un mois, moins de 3 mois, moins de 6 mois, 6 mois à 1 an, plus d’un an
- Nombre de propriétés à acheter ? 1,2,3, Je ne sais pas
- Type(s) de propriété recherché(s) ? Duplex, triplex, multiplex, condo, chalet, immeuble de bureaux, commerce
- Nombre de logements ?
- Budget disponible pour l’investissement ?
- Ville(s) ou quartier(s) ciblé(s) ?
- Délai de vente visé ? Le plus tôt possible, moins d’un mois, moins de 3 mois, moins de 6 mois, 6 mois à 1 an, plus d’un an
- Nombre de propriétés à vendre ? 1,2,3, Je ne sais pas
- Type(s) de propriété à vendre ? Duplex, triplex, multiplex, condo, chalet, immeuble de bureaux, commerce
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Questions fréquentes sur l’achat de terrains au Québec (FAQ)
Vous vous posez d’autres questions sur la valeur ou l’acquisition d’un terrain au Québec ? Voici les interrogations les plus courantes. Pour toute demande supplémentaire, n’hésitez pas à compléter notre formulaire.
Quels critères influencent la valeur d’un terrain ?
Plusieurs éléments pèsent sur la valeur d’une parcelle au Québec. Quelques exemples :
- Superficie
- Longueur
- Largeur
- Nature du sol
- Localisation
- Constructibilité
- Accès aux services municipaux
- Présence ou non de boisé
- Et bien d’autres facteurs
Par exemple, un terrain desservi par l’aqueduc et l’égout a plus de valeur qu’un lot où il faut prévoir un puits et une fosse septique.
Comment vérifier la constructibilité d’un terrain ?
Vous envisagez l’achat d’un terrain mais hésitez sur sa constructibilité ? Des ingénieurs spécialisés réalisent des tests pour trancher la question.
Voici les analyses les plus courantes :
- Test de portance du sol
- Recherche de contamination
- Analyse de la composition du sol
Un agent immobilier pourra également vous conseiller sur ce point.
Qu’est-ce que le zonage et quel impact sur la valeur ?
Le zonage, c’est l’ensemble des règles d’urbanisme qui encadrent l’usage d’un terrain et ce que vous pouvez y construire. Parmi les règles fréquentes :
- Usage autorisé
- Marges de recul
- Implantation avant et arrière
- Densité d’occupation
- Normes de construction
- Hauteur maximale des bâtiments
- Revêtements extérieurs permis
- Et bien plus
Plus le zonage est restrictif, plus les possibilités d’aménagement se réduisent, ce qui peut brider la valeur du terrain. À l’inverse, un zonage permissif la fait grimper.
Terrain sans services : combien coûtent un puits artésien et un champ d’épuration ?
Si votre terrain n’est pas raccordé à l’aqueduc ou aux égouts municipaux, il faudra prévoir un puits artésien et une fosse septique.
Voici une idée des coûts moyens :
- Un puits artésien : entre 8 000 $ et 15 000 $
- Une fosse septique avec champ d’épuration : entre 14 000 $ et 25 000 $
Mieux vaut faire appel à des professionnels qualifiés pour garantir la conformité et la durabilité de ces installations.
Je souhaite acheter un terrain boisé, comment bien démarrer ?
Les lots boisés séduisent de plus en plus, notamment les retraités en quête de nature.
Avant de vous lancer, quelques questions à se poser :
- Quels types d’abattage sont autorisés ?
- Quelles essences d’arbres sont présentes ?
- Quelle est la superficie exacte ?
- La construction d’une maison est-elle possible ?
- Où se situe le terrain ?
- Pêche et chasse sont-elles permises ?
- Et bien d’autres points à vérifier
Un agent immobilier spécialisé dans les terrains boisés pourra vous accompagner et répondre à vos interrogations.
Comment trouver un courtier immobilier spécialisé dans l’achat de terrains au Québec ?
Si la complexité du projet vous inquiète, sachez que le recours à un courtier est gratuit pour les acheteurs de parcelles.
Un expert du secteur vous permettra d’avancer sereinement, d’éviter les écueils et de gagner un temps précieux.
Remplissez le formulaire disponible sur cette page pour comparer plusieurs courtiers expérimentés dans ce domaine.
Le prix juste d’un terrain ne s’improvise pas. S’appuyer sur la bonne expertise, c’est se donner toutes les chances de réussir son acquisition et d’éviter les mauvaises surprises. La prochaine bonne affaire peut commencer par un simple calcul, ou un conseil avisé.
