Quelles sont les clauses obligatoires d’un contrat de bail ?
Depuis, la loi ALUR-loi a imposé un modèle locatif typique qui présente l’immense avantage de limiter le nombre de conditions injustes que l’on retrouve souvent dans les différents modèles par les gestionnaires immobiliers et parfois par les propriétaires.
Nous profitons de cette initiative pour faire le point sur les conditions déloyales les plus courantes que l’on retrouve dans les baux rédigés dans notre module en ligne (en pratique, nous suggérons au propriétaire d’inclure des clauses de franchise s’il le souhaite).
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Les clauses irrecevables sont considérées comme non écrites
Ce sont des clauses expressément interdites par la loi (article 4 de la loi de 89) ; elles sont considérées comme non écrites afin que le locataire puisse automatiquement les ignorer les mesures nécessaires.
Ces clauses non écrites s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.
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Clause de pénalité : Impossibilité d’imposer des pénalités
C’est la clause abusive que nous voyons le plus souvent. Elle s’ajoute souvent à la clause de résolution pour non-paiement : il n’est pas possible d’imposer des pénalités si les obligations contractuelles ne sont pas remplies, notamment en cas de retard de paiement ou de loyer impayé.
Cette clause a été autorisée dans un certain temps mais n’est plus autorisée, ce qui explique pourquoi elle s’applique toujours à de nombreux baux où la clause de résolution a été copiée et collée.
Exemple « Si le loyer n’est pas payé, il est automatiquement augmenté de 20 %. »
Résiliation du bail prolongé : Les raisons sont limitées
Les clauses de résolution qui nécessitent un licenciement du contrat de location pour toute raison autre que le non-paiement des loyers et des frais, l’absence d’assurance habitation ou les perturbations du plaisir constatées par une décision de justice. Toute autre raison n’est donc pas fondée (par exemple, manque d’entretien de l’équipement ou défaut d’exécution des travaux).
Limitation de la période de location, sauf exception justifiée, la période légale s’applique
Sauf exceptions dûment justifiées (loyer étudiant de 9 mois ou reprise légale des locaux inscrits dans le contrat de location), il n’est pas possible de s’écarter de la période légale de 1 an en meublé et de 3 ans vides avec les prolongations tacites requises par la réglementation. Nous vous encourageons à lire notre dépliant sur la durée du bail pour en savoir plus.
Limiter le nombre d’occupants : le locataire peut accueillir qui il veut
Toute clause contenant la jouissance de l’appartement limite et empêche les locataires d’accueillir qui il veut.
Il n’est donc pas possible de limiter le nombre d’occupants d’un logement, en particulier dans les petites surfaces. La sous-location est toujours interdite par défaut.
Exemple « Si le locataire séjourne une autre personne dans sa chambre pendant plus de 15 jours consécutifs, un loyer supplémentaire est requis. »
Imposition de débit direct : le virement est préféré
Il est expressément interdit d’imposer un débit automatique au locataire (il s’agit d’un moyen de paiement mis en place principalement par des agences). En revanche, nous vous recommandons d’interdire le paiement par chèque, qui entraîne des retards et des problèmes logistiques, par le biais d’une clause spécifique que nous proposons dans notre module de rédaction de bail.
Facturation des frais accessoires : Seuls les frais de l’autorité de surveillance sont facturables
Les frais d’agence sont réglementés par des plafonds zonés. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire les frais supplémentaires découlant du contrat de location, en particulier les frais de vérification des points de départ, les frais d’envoi de documents, les coûts d’un contrat de location de meubles ou d’une souscription obligatoire auprès d’une assurance ou d’un prestataire de services.
Exemple : « L’inventaire des lieux de sortie est nécessairement réalisé par un huissier de justice dont les coûts sont divisés en deux par le propriétaire et le locataire. »
Travaux du propriétaire pendant la durée du bail : le locataire a droit à des réparations
La loi de 89 rappelle que lorsqu’il travaille pendant le bail pendant plus de 21 jours, le propriétaire ne peut déroger à son obligation de verser une indemnité, même si le locataire accepte une clause contraire du contrat de location.
Le Code civil prévoit une pénalité pour non-respect de cette obligation : une réduction du loyer « proportionnellement au temps et à la partie du bien loué qui lui a été retenu ». Pour plus d’informations sur ce sujet technique, veuillez consulter notre dépliant sur le travail du propriétaire pendant le contrat de location.
Pour une liste exhaustive des clauses considérées comme non écrites, voir la liste complète à l’article 4 de la loi de 89.
Autres conditions déloyales
Ce sont des conditions qui sont considérées comme injustes en commettant des dispositions injustes ou par la jurisprudence de la cour d’appel.
Votre litige n’a pas lieu automatiquement comme pour les dispositions précédemment considérées comme des clauses non écrites. Il est donc nécessaire de saisir le tribunal de district afin que les dispositions qui violent les règles soient annulées.
Une autre solution pour le locataire : ne respectez pas les clauses abusives du bail et laissez le propriétaire essayer de les activer devant les tribunaux. Étant donné que le propriétaire sait que ces conditions sont injustes, il est très probable qu’il essaiera de forcer sa demande devant les tribunaux.
Interdiction d’aménager les locaux
Le locataire étant chez lui, il est libre d’apporter des ajustements à son bien tant qu’ils ne causent pas de dommages irréversibles à l’appartement. Si le locataire veut repeindre les murs en bleu clair, vous ne pouvez pas l’obliger à les repeindre en blanc en partant glisser. Pour plus d’informations, consultez notre dépliant sur le travail du locataire pendant le contrat de location.
Exemple « Si le locataire souhaite apporter des améliorations ou travailler à la modification permanente du bien locatif (par exemple : peintures, sols, meubles immobiliers), il doit en informer le propriétaire et obtenir son consentement pour commencer les travaux. »
Interdiction d’amener un animal domestique
Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans l’appartement sauf s’il s’agit d’un animal de première catégorie (cela doit être clairement indiqué dans le contrat de location par une clause spéciale pour les animaux).
Exemple « L’élevage est interdit à la maison.
Interdiction de fumer
Sur le même principe que dans les clauses précédentes, le locataire qui est chez lui peut rester dans son logement de fumer, évidemment. Le propriétaire ne peut donc pas lui interdire de fumer via une clause du contrat de location.
Il n’en demeure pas moins que le locataire est responsable de l’utilisation accélérée de la peinture s’il fume régulièrement dans son appartement et que le propriétaire peut donc lui facturer la restauration de son dépôt.
Comment obtenir un modèle de bail de location gratuit ?
Précédemment dans cet article de blog, nous avons vu ensemble les différentes clauses obligatoires d’un contrat de bail. Nous allons voir maintenant ensemble, comment obtenir un modèle de bail de location gratuit ? Vous venez d’acquérir un bien immobilier ? Un appartement ou une maison ? Et vous souhaitez le mettre en location le plus rapidement possible ? Pour ce faire, vous êtes à la recherche d’un modèle de bail de location gratuit ? Si vous n’avez jamais été confronté à ce genre d’exercice, il est plus judicieux d’utiliser un modèle de bail de location déjà existant.
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