Qui a droit à l’accession à la propriété ?

Les locataires qui souhaitent acheter leur maison ne peuvent pas le faire pour de simples raisons légales !

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L’équation actuelle pour les locataires est simple : le loyer total qu’ils ont payé pendant vingt ans peut souvent être le même que la valeur d’achat de leur maison. Le locataire a donc payé la valeur équivalente de son appartement en loyer, mais sans devenir propriétaire ! Suite à ce constat, les pays européens qui nous entourent comptent un nombre élevé de propriétaires. Ce n’est pas le cas pour la Suisse, et encore moins pour Genève.

En fait, le canton de Genève affiche l’un des taux les plus faibles chez les propriétaires avec 18 %, alors que la moyenne suisse est de 33 %. Et ce n’est pas faute de locataires qui veulent acheter leur maison. La preuve en est que lorsque 290 unités EPI ont récemment été mises en ligne dans le quartier Etang de Vernier, la demande était si forte que plus de 1000 personnes ont postulé pour ces appartements en… deux heures ! La demande de locataires souhaitant acquérir la propriété de leur logement est donc particulièrement forte à Genève. Mais l’offre de tels logements ne suit clairement pas le rythme. L’une des raisons de cette situation est la loi actuelle sur les démolitions, les transformations et les rénovations de logements (ci-après : LDTR).

L’une des raisons du blocage de la propriété résidentielle : le LDTR

En fait, le LDTR actuel empêche essentiellement le locataire d’acquérir la propriété de son appartement parce qu’il y a un intérêt public à maintenir un logement loué, ce qui l’emporte sur l’intérêt privé du locataire à devenir propriétaire de son appartement. Cependant, la SODA actuelle offre une exception à cette règle. Cette exception s’applique au locataire qui habite son appartement depuis plus de trois ans. C’est toutefois à la double condition qu’il reçoive que 60% des locataires de son immeuble acceptent son projet d’acquisition et qu’il soit également certifié que ses voisins ne sont pas obligés d’acheter ou de quitter leur maison. En réalité, si cette double condition est remplie, le locataire ne bénéficie que de la simple présomption que son intérêt privé à acquérir son logement l’emporte sur l’intérêt public à l’entretien du logement loué, et c’est là que se situe le problème. Les tribunaux de cette présomption sont devenus si rigides qu’ils ont perdu toute signification pratique. Cela découle du fait que la jurisprudence oblige le locataire à prouver que son intérêt privé à acquérir son logement l’emporte sur l’intérêt public à l’entretien du logement loué dans son propre cas. Cette condition est Cependant, pratiquement impossible à réaliser.Résultat : les locataires qui souhaitent acheter leur appartement ne peuvent pas le faire pour de simples raisons juridiques.

Des membres du Parlement pour aider les locataires

Heureusement pour les locataires, un certain nombre de députés européens, représentant un tiers du Grand Conseil de Genève et dirigés par le député du PLR Cyril Aellen, ont finalement décidé de briser ce bloc juridique. À cette fin, le 20 septembre 2021, ces députés ont déposé un projet de loi modifiant les dispositions du LDTR (voir le Journal de l’Immobilier No 2 du 29 septembre 2021 — www.jim.media) .Ce projet de loi a le mérite de clarté et de simplicité. Il prévoit tout simplement l’effet de l’abrogation de la disposition de la loi, dont l’interprétation permet en fin de compte aux locataires de devenir propriétaires de leurs appartements de quelque nature que ce soit. Ensuite, remplacez-le par un autre, qui fait du droit du locataire d’acheter son appartement un droit réel et non une coquille vide, comme c’est le cas actuellement.En tout cas et pour rappel, les dispositions de la LDTR dédiées à la vente d’appartements destinés à la location ne s’appliquent évidemment que si le propriétaire de l’immeuble a manifesté l’intention de vendre les appartements précédemment destinés à la location.

Droit du locataire d’acheter sa maison

Le projet de nouveau règlement LDTR stipule que le ministère doit autoriser la vente de l’appartement qu’il occupe à un locataire si les conditions suivantes sont remplies : • Le locataire possède l’appartement depuis au moins trois ans.• Le locataire a exprimé son désir de quitter l’appartement qu’il occupe sans • Dans ce contexte, le locataire a été formellement informé que tout jour férié peut être annulé, lorsqu’il est émis par le propriétaire afin que le locataire achète l’appartement qu’il loue (protection des vacances de vente) • Le prix de vente par mètre carré d’EPI répond aux besoins de l’intérêt général. • Les locataires restant dans l’immeuble ont la garantie de ne pas être obligés d’acheter ou de quitter leur maison.

Un prix au mètre carré très contrôlé

En ce qui concerne le prix de vente (qui est le nerf de tout achat immobilier), la facture est soumise à des conditions très strictes, qui sont toutes à l’avantage du locataire. En effet, le projet prévoit que le prix de vente par mètre carré d’EPI d’appartements ne doit pas dépasser le prix moyen des opérations PPE approuvées par le département dans la zone de développement au cours des trois dernières années. En outre, ce prix de détail maximum approuvé par mètre carré d’EPI doit être approuvé chaque année par le Conseil d’État publié. Ces dispositions sont probablement dans le but d’assurer la transparence des prix du marché et de garantir aux locataires l’intérêt d’acquérir leur maison que le prix de vente de leur maison est conforme au marché.

Engagement pour cinq ans

Pour éviter que le nouveau propriétaire ne double rapidement son rôle de spéculateur, le projet prévoit que le locataire, qui existe déjà depuis au moins trois ans, est obligé d’y rester au moins cinq ans de plus lorsqu’il devient propriétaire de son appartement. À moins que le locataire, devenu propriétaire, ne puisse compter sur des raisons qui l’obligent à quitter son domicile avant la fin des cinq ans.Ces raisons justes sont des circonstances qui n’étaient pas prévisibles au moment de l’acquisition de l’appartement, à savoir : • le divorce de l’acheteur ; • un état de santé qui ne lui permet plus rester à la maison ; • sa mort (sic !) ; • Le transfert vers un autre lieu de travail.

Autres raisons justifiant les droits de vente

Le projet ne change en rien les autres motifs de permis déjà prévus par le LDTR ou le RDTR (règlement d’application LDTR), pour rappel : • l’appartement était soumis à un règlement EPI ou à un formulaire similaire au moment de sa construction ou avant le 31 mars 1983 ; • L’appartement n’a jamais été loué ; • Le logement a déjà fait l’objet d’un permis de vente LDTR ; • le propriétaire doit vendre sa maison pour l’une des raisons suivantes : — la nécessité de liquider une succession ou un régime matrimonial ; — la nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de réduction de dette ; – l’achat d’une nouvelle résidence en dehors du canton d’origine.

C’est au Grand Conseil de voter sur ce projet.

Le projet d’amendement à la LDTR semble suffisamment équilibré pour espérer que le Grand Conseil adoptera rapidement, d’autant plus qu’elle est pleinement conforme à la Constitution genevoise, qui stipule que l’État doit encourager (et non décourager) l’accession à la propriété.

Patrick Blaser, avocat associé au cabinet d’avocats Borel & Barbey, Genèvepatrick.blaser@borel-barbey.ch

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