Qu’est-ce qu’un comité de crédit ?

Dans un marché immobilier très dynamique, la bonne évolution des prix de l’immobilier est rassurante pour une banque qui accorde un prêt immobilier, mais doute également de sa rétention de valeur dans le temps. Le risque serait que, en cas de difficultés de remboursement, l’emprunteur ne couvre pas le montant du capital dû en revendant le bien. Cette inconnue est d’autant plus inquiétante si l’emprunteur devait prendre un retard total et si le bien devait être remis sur le marché par des moyens légaux.

Le problème pourrait être résolu par des garanties supplémentaires données au début, mais il est toujours nécessaire de les vendre en tant qu’acheteurs, sans oublier que la protection des consommateurs en France favorise la capacité de remboursement individuel au détriment de la valeur des garanties. En effet, la contribution personnelle permet de sécuriser les dossiers de crédit. Mais comment le définissez-vous ? Quelle proportion doit-il avoir ? Comment le construire et l’optimiser ?

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Qu’est-ce que la contribution personnelle ?

En termes simples, une contribution est le montant que le candidat acheteur peut payer sur les montants fournis par le prêt qu’il va contracter. Mais le diable réside dans les détails et la situation n’est pas toujours aussi simple lors de la mise en place d’un prêt immobilier. Voyons ce que représente le montant de l’achat. Si un produit est affiché à un certain montant, la somme à payer va bien au-delà. Il est nécessaire de prendre en compte les coûts associés à la transaction : taxes de mutation et autres « frais de notaire », frais de courtage éventuels, travaux éventuels, frais de déménagement et plusieurs coûts associés au prêt.

Les « services publics » qui sont vrais peuvent représenter 10 à 15 % du prix affiché. L’opération est-elle concentrée ? sur la valeur nominale ou le montant total, sous réserve de frais supplémentaires ? Les conditions de paiement pour l’achat sont également importantes. Un paiement fractionné de la propriété est une situation rare, mais elle existe. Dans une propriété ancienne, le prix est généralement payé en une seule fois lorsque l’acte est signé. Lors de l’achat de la nouvelle unité, le paiement peut être effectué en fonction de l’avancement de la construction ou de la demande de fonds du promoteur.

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Les programmes d’aide à l’accession à la propriété peuvent également être comparés aux contributions personnelles. Il s’agit de montants versés qui peuvent être remboursés ou non sans fournir de garantie qui entre en conflit avec la valeur de la garantie émise ou devant être prise en charge par l’établissement prêteur. C’est le cas des prêts immobiliers, des prêts immobiliers, des prêts des administrations locales, des prêts mutuels d’assurance, des subventions de l’ANAH, etc. en tient compte lors du calcul de la dette et donc de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Il doit les compter dans la contribution personnelle.

Pourquoi est-ce si important ?

Une contribution personnelle présente plusieurs avantages, et pas seulement pour la négociation de votre dossier de crédit. Le premier est la confiance qu’il accorde aux parties à la transaction. Tout d’abord, en ce qui concerne le banquier qui prête. Ensuite, pour le professionnel que vous êtes et qui a un mandat signé par quelqu’un qui peut mener à bien son projet. Également pour le vendeur, qui évalue le sérieux de la proposition. Pour enfin, l’acheteur travaille, qui peut négocier si la contribution est importante et est rassuré de supporter d’autres coûts, par exemple en travaux. Dans le cas du banquier prêteur, la contribution réduit proportionnellement le montant du prêt accordé à l’emprunteur. Quand est-ce que le profil est en relation sur l’intérêt commercial, est fort, les banquiers sont plus enclins à accepter de réduire la part de contribution. Avec les critères actuels du High Financial Stability Board, la contribution permet de mieux gérer l’optimisation du ratio montant sur délai de remboursement afin de se conformer aux normes d’endettement tolérées ou même de bénéficier de taux d’intérêt plus favorables.

Quel doit être le montant d’une contribution personnelle ?

Selon le type de projet et les périodes de l’histoire du marché hypothécaire, il est calculé différemment et son importance varie. Aujourd’hui, la banque considère le projet moins dans son ensemble. Il attend que l’emprunteur paie les frais accessoires mentionnés au début de l’article. En demandant un pourcentage de la contribution personnelle, il est donc basé sur le prix d’achat nominal ou même sur le Prix d’achat plus travaux. En conséquence, le candidat à l’achat, qui a établi un lien entre sa contribution et le prix d’achat, peut faire fondre son jackpot de 10 à 15% du coût de l’opération et être réclamé en plus pour une partie de la valeur nominale de l’opération. C’est souvent trompeur et parfois compliqué car l’équilibre peut devenir symbolique.

Lors d’un achat dans l’ancienne version, il est généralement admis en 2021 qu’une contribution peut couvrir les coûts compris entre 5 et 15 % du prix d’achat. Cela ne signifie pas qu’une contribution inférieure entraînera nécessairement le rejet d’un prêt, mais constitue un obstacle supplémentaire au prêt. Tout dépend du profil de revenu et de richesse de l’emprunteur. Le montant de la contribution fluctue également en fonction du type de projet. Si l’ancien produit est de qualité, un financement complet peut être possible. Quand des travaux sont nécessaires pour la propriété sont de les mettre aux normes, le banquier préfère que le client contribue sans être sûr de pouvoir faire face aux dépenses futures.

Enfin, l’emplacement et le caractère atypique du bien incitent à plus de prudence car le marché est moins liquide et que les négociations en cas de revente, particulièrement hâtivement, font varier la valeur de l’appartement.

Comment le configurer ?

Soit le montant de la contribution personnelle est important, le prêteur s’intéresse donc principalement à l’origine des fonds (en raison des obligations liées à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme) et au taux d’endettement. Soit elle est modeste et le prêteur vérifiera si la contribution provient d’une épargne progressive. Cela rapprochera les frais futurs des coûts engagés jusqu’à présent et confirmera que l’emprunteur seront en mesure de poursuivre la (re) constitution des économies de précaution.

Pour faire une demande de subventions et de prêts, il est préférable de partir tôt. Les délais sont souvent plus longs que les instructions de prêt. La banque a besoin d’un accord pour étoffer son offre de prêt.

Il existe également une hypothèse de prêt familial ou de don d’un parent ou d’une famille. La promesse ou la déclaration d’engagement ne suffit plus. Dans la plupart des cas, le prêteur demande que la transaction soit formalisée. S’il s’en tient toujours à l’intention, il est nécessaire de justifier l’existence des fonds sur le donateur. Pour sensibiliser les clients aux effets d’un don, en particulier pour les frères et sœurs, une visite chez le notaire est le meilleur conseil qui soit. Dans le cas des prêts familiaux, le banquier analyse cette contribution comme un prêt à un tiers et a souvent un effet sur un remboursement fictif, ce qui aura une incidence sur le ratio d’endettement. impact.

Enfin, il faut noter que des solutions innovantes émergent pour l’apport, comme le chaton immobilier ou la participation conjointe à l’achat (proposé par Fintech Virgil). La tension sur le marché immobilier avec les niveaux de prix inhérents, la pression des régulateurs et la concurrence entre acheteurs refont surface sur l’importance de la contribution personnelle. Un projet immobilier bien exécuté est donc un projet bien préparé !