La règle n’est pas écrite dans le marbre, mais elle fait souvent débat au moment de signer. Lors d’une vente immobilière, il arrive qu’une assemblée générale de copropriété (AG) ait lieu avant la vente finale. Si les travaux sont choisis par la copropriété pendant cette AG, qui du vendeur ou de l’acheteur doit payer pour cela ?

Si certains travaux choisis n’ont pas encore été payés par l’ancien propriétaire le jour de la vente, qui paie si les fonds sont retirés de la copropriété le jour de la vente ?

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Heureusement, ces cas sont bien anticipés par les notaires lors de la vente de biens immobiliers et sont assez pragmatiques. Voyons ça.

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Le scénario classique : travaux décidés lors de l’AG

Imaginez la situation suivante : le futur propriétaire apprend que des travaux sont votés en AG, alors qu’il n’a pas encore officiellement les clés. Difficile de lui demander de régler la note pour des décisions auxquelles il n’a pas pris part.

C’est pourquoi, dans la pratique, un principe prévaut. Quand une AG est programmée entre la signature du compromis (ou de la promesse de vente) et l’acte définitif, le vendeur doit signaler à l’acheteur la tenue de cette AG. Il transmet alors la convocation et l’ordre du jour. La période visée ? Celle entre l’accord sur la vente et la signature finale chez le notaire.

Durant cette fenêtre, deux chemins s’offrent à eux : soit le vendeur assiste à l’AG et vote selon les indications transmises par l’acheteur, soit il confie une procuration à l’acheteur pour qu’il participe lui-même. Ainsi, le futur acquéreur prend part aux décisions et assume en conséquence les frais des travaux votés.

Mais si le vendeur néglige d’avertir l’acheteur ou ne respecte pas ses directives, la facture des travaux lui revient. Pas de place à l’ambiguïté : la charge financière bascule du côté qui a failli à ses devoirs d’information ou de représentation.

Exemple de clause rencontrée dans les avant-contrats

Pour éviter les discussions sans fin, tout est généralement stipulé noir sur blanc dans le compromis ou la promesse de vente. Voici un extrait typique : le « prometteur » désigne le vendeur, le « bénéficiaire » l’acheteur.

Concernant les travaux susceptibles d’être décidés entre la date du présent engagement et celle de la vente définitive, ils ne seront à la charge du bénéficiaire que si celui-ci a pu participer à la réunion ayant décidé desdits travaux. Ainsi, en cas de convocation d’une assemblée générale durant cette période, le prometteur doit en avertir le bénéficiaire par écrit (y compris par e-mail) et lui transmettre l’ordre du jour en temps voulu. Le bénéficiaire peut alors donner des instructions écrites au prometteur pour qu’il assiste à l’AG et vote selon ses souhaits. Il peut aussi choisir d’être lui-même mandaté pour y participer. Si le prometteur ne respecte pas ces obligations, le coût des travaux votés durant cette période restera à sa charge.

Les appels de fonds : ce qui se joue après la vente

Autre situation possible : des travaux ont été votés depuis longtemps, mais la copropriété n’a pas encore procédé à tous les appels de fonds auprès des propriétaires. Que se passe-t-il si, après la vente, de nouveaux appels de fonds tombent ?

Sur le plan juridique, à partir du jour où l’acte définitif est signé, le syndic ne connaît plus que le nouveau propriétaire. C’est lui qui doit régler les frais liés au lot, y compris les appels de fonds tardifs pour des travaux décidés avant l’achat. À première vue, cela peut sembler peu équitable, mais la pratique notariale a prévu le coup.

Pour limiter les surprises, l’avant-contrat contient généralement une clause spécifique. Une estimation du montant restant dû par le vendeur est établie à partir du relevé daté fourni par le syndic. Le jour de la vente, la somme concernée est réglée ou déduite lors de la transaction, afin que l’acheteur puisse faire face sereinement aux dépenses à venir.

L’estimation s’appuie donc sur les informations du syndic, qui permettent de solder au mieux la situation au moment du passage de relais.

Un exemple de clause sur les appels de fonds

Voici comment une promesse de vente peut formaliser ce cas de figure :

Pour les travaux votés dont le paiement n’aurait pas été effectué en totalité à la date de l’acte, et dont le solde serait alors appelé par le syndic auprès du nouveau propriétaire, le montant estimé par le syndic sera versé ou compensé entre le prometteur (vendeur) et le bénéficiaire (acheteur) au jour de la vente. Les parties conviennent de régler directement entre elles tout reliquat éventuel, conformément aux sommes dues.En fonction des régularisations opérées lors de la vente selon ces accords, le vendeur transfère au profit de l’acheteur tout avantage, remboursement ou trop-perçu qui pourrait survenir après la signature, et le nouvel acquéreur assumera ou bénéficiera des conséquences financières pour l’exercice en cours. Par réciprocité, l’acheteur ne pourra pas réclamer au vendeur un remboursement ultérieur pour des provisions ou dépenses liées à cet exercice, qu’elles soient incluses ou non dans le budget prévisionnel.

Comme on le voit dans cette clause, vendeur et acquéreur s’engagent à solder définitivement leurs comptes au moment de la vente. Si les travaux prévus ne sont finalement jamais réalisés, le vendeur ne pourra pas exiger le retour de sommes déjà versées, que ce soit via des appels de fonds ou lors de la signature chez le notaire.

Inversement, si le chantier s’avère plus coûteux que prévu, l’acheteur devra assumer le surcoût, sans pouvoir se retourner contre l’ancien propriétaire.

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Pour aller plus loin

Pour ceux qui souhaitent approfondir, voici quelques ressources utiles sur ces problématiques :

• État de la propriété antérieur et daté
• exemple concret sur le site DroitNot

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Alex, passionné par la pierre. Sur ce blog, je partage observations, astuces et retours d’expérience, fruits de recherches menées pour mes propres besoins ou ceux de lecteurs curieux. Le but : éclairer le parcours d’achat pour que chacun y gagne en sérénité et en confiance.

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