Pour un vendeur, l’une des plus grandes réticences à vendre une pension viagère est la crainte que la pension viagère ne soit pas versée régulièrement. Cette crainte est compréhensible. En effet, la vente d’une pension viagère devrait apporter de la sérénité au vendeur. Permettez-lui d’augmenter ses revenus sans risque. À cette fin, chaque certificat de pension viagère prévoit le privilège d’un vendeur et une clause de résolution. Ce sont les garanties du contrat d’achat pour les pensions viagères.
Mise à jour sur ces deux clauses qui protègent le paiement de la pension viagère.
Le privilège du vendeur
Au moment où un bien immobilier passe sous le régime de la rente viagère, le vendeur se retrouve dans une position particulière : il devient créancier, tandis que l’acheteur se transforme en débiteur de la pension. Ce lien financier n’est pas laissé au hasard. Le privilège du vendeur vient en première ligne pour garantir le versement de cette pension. Si les paiements cessent ou que d’autres créanciers se manifestent, le vendeur garde la main : il passe avant tout le monde.
Ce privilège ne s’étend qu’au bien concerné par la vente. Il octroie au vendeur une place prioritaire dans la liste des créanciers, ce qui, en cas de revente forcée pour apurer des dettes, lui permet de récupérer les sommes dues sur le produit de la vente avant que d’autres ne puissent y prétendre.
La mécanique est bien huilée : dès la signature de l’acte d’achat, le notaire procède à la publication du privilège. Direction le service de la publicité foncière, où cette inscription vient grever le bien. À ce stade, le privilège figure sur le registre des hypothèques, à côté de la mention de la vente et du nom du nouveau propriétaire.
La force de ce dispositif : il ne laisse pas le vendeur démuni, même si les circonstances tournent mal. Mais le privilège ne fait pas tout. Pour verrouiller la sécurité des versements, une autre garantie s’invite au contrat : la clause de résolution.
La clause de résolution
Disposer d’une priorité pour recouvrer une dette, c’est déjà solide. Mais pour le vendeur, l’enjeu est surtout d’écarter les retards de paiement avant qu’ils ne s’accumulent. C’est là qu’intervient la clause de résolution, véritable filet de sécurité du contrat de rente viagère.
Cette clause donne la possibilité d’annuler la vente si la pension n’est pas payée. Concrètement, si le versement n’arrive pas à la date prévue, le vendeur peut, après une procédure encadrée, récupérer la propriété de son bien. Il conserve, en prime, les montants déjà reçus au titre de la pension.
Ce dispositif pousse naturellement à respecter à la lettre les échéances mensuelles : chaque paiement devient incontournable.
La procédure n’est pas laissée au bon vouloir de chacun. Tout est précisé dans l’acte de vente : délais, modalités, recours. Si un retard se profile, le vendeur mandate un huissier pour adresser une mise en demeure à l’acheteur.
En pratique, le contrat prévoit souvent un délai de 30 à 45 jours pour régulariser la situation. Sans régularisation dans ce laps de temps, le vendeur récupère la pleine propriété du bien, libre de choisir sa prochaine démarche, qu’il s’agisse de remettre le bien sur le marché en viager ou de l’envisager sous forme de transaction classique.
Le privilège du vendeur et la clause de résolution forment ainsi une double barrière contre les imprévus. D’un côté, la garantie de passer en priorité pour recouvrer les sommes dues. De l’autre, le droit de reprendre la main si la situation dérape. Ce tandem offre au vendeur une sécurité que peu de contrats immobiliers égalent.
Alors, lorsque l’on parle de rente viagère, il ne s’agit pas seulement d’une question de revenus complémentaires. Il est aussi question de confiance, de cadre juridique solide et de sérénité retrouvée, pour que chaque signature d’acte rime avec tranquillité d’esprit.
