Comment expulser un locataire qui n’a pas de bail ?

Le 16 Avr 2021

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Un propriétaire qui a un locataire qui ne respecte pas ses obligations (par exemple, il ne paie plus son loyer) peut l’appeler au juge de paix, réclamer des dommages et intérêts et l’autorisation de le faire sortir de l’appartement.

L’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après un jugement du juge de paix. En fait, un propriétaire doit toujours avoir un titre exécutoire pour procéder à une expulsion. Il ne peut donc pas mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir ni remplacer les serrures par lui-même. Si un locateur décide d’expulser son locataire sans avoir obtenu au préalable un verdict, il commettrait des infractions pénales (dommages à la maison, dommages aux meubles, etc.). Dans ce cas, même si le locataire n’avait pas rempli les obligations contractuelles du contrat de location, il pouvait porter plainte contre son propriétaire auprès d’un service de police et demandez l’intervention de la police.

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Que vous soyez propriétaire ou locataire, essayez toujours de trouver un accord à l’amiable entre vous . Par exemple, le locataire peut créer une proposition de paiement échelonné pour un loyer impayé. Si le propriétaire accepte cette proposition, il est important que le locataire respecte l’accord conclu (ne suggérez rien que vous ne pouvez pas respecter). La conclusion d’un tel accord est bénéfique pour le locataire, mais également pour le propriétaire, qui n’a pas à effectuer un processus d’expulsion long et coûteux.

L’introduction d’une procédure d’expulsion devant les tribunaux de paix ne peut avoir lieu que s’il existe des raisons sérieuses (arriérés de loyer, non-respect du plan de décharge, grave détérioration des locaux, troubles graves dans le quartier ou refus de quitter l’appartement après l’expiration du bail…). Pour cette raison, il serait judicieux pour le propriétaire d’envoyer une lettre recommandée dans un premier temps pour énumérer les problèmes survenus pendant le bail et pour informer son locataire de respecter le contrat et de payer le loyer impayé. Le locataire peut discuter de ses difficultés financières avec le propriétaire avant la fin du paiement, par exemple, lui proposer un calcul moyen des paiements. Le locataire peut également recourir à une procédure de médiation pour dettes. Le courtier en dette proposera ensuite un plan de règlement. Tant que cette procédure est en cours, le propriétaire ne peut pas demander la résiliation du contrat de location. Ce n’est qu’en cas d’échec de la solution au plan d’expulsion que le propriétaire peut demander au juge de paix de résilier le bail et d’expulser le locataire.

Pour procéder à l’expulsion

Le propriétaire fournit sur demande (unilatéralement ou conjointement) devant ou une assignation à comparaître, une demande d’expulsion auprès du juge de paix du canton où se trouve le logement.
Après avoir tenté la conciliation, le juge peut décider d’ordonner l’expulsion du locataire. Le locataire sera entendu lors de l’audience afin qu’il puisse encore faire des suggestions à ce moment-là et que le juge puisse reporter l’expulsion.
Lorsque le juge de paix prend la décision d’expulsion, l’huissier de justice a signifié l’ordre d’expulsion. Cela signifie que le locataire sera officiellement informé de la décision du juge.
L’ exclusion proprement dite a lieu en principe un mois après la signification du jugement. Il existe trois exceptions à cette règle : • Le propriétaire prouve que le locataire a déjà quitté le bien ; • Le locataire et le propriétaire ont convenu d’un délai différent, qui doit être prouvé dans le jugement ; • Le juge peut le faire Prolonger ou raccourcir le délai à la demande du tribunal par le locataire ou le propriétaire, ce qui justifie des circonstances particulièrement graves.

Le processus d’expulsion est long (en moyenne 7 à 8 mois, voire jusqu’à 2 ans) et coûteux. Les frais de dédouanement sont élevés. En moyenne, il coûte entre 1000€ et 1500€. Ces frais doivent être remboursés par le locataire défaillant, mais c’est le propriétaire qui les pousse vers l’avant. La récupération de ces sommes est souvent compliquée, surtout si le locataire est insolvable.

Que se passe-t-il précisément lorsque le juge de paix décide d’expulser ?

L’huissier de justice se rend chez le locataire, accompagné de la police et des agents municipaux. Il est conseillé de quitter l’appartement avant l’expulsion afin de ne pas encourir de frais supplémentaires.
Si le locataire refuse de le laisser entrer, l’huissier peut appeler un serrurier.
Le Les huissiers de justice dressent une liste des meubles et les font transporter à l’endroit indiqué par le locataire aux frais du locataire.
Si aucun emplacement n’a été désigné, c’est la municipalité qui enlève les meubles et les conserve dans un entrepôt municipal pendant une période maximale de six mois. Pour récupérer ses meubles, le locataire doit supporter les frais de prise en charge des services municipaux. Cependant, il est toujours possible de retrouver les nécessités de base car elles sont insaisissables (lit, linge, machine à laver, ustensiles de cuisine, etc.).
Il convient également de noter que le Centre public d’action sociale (CPAS) est informé à titre préventif qu’un locataire fait l’objet d’un ordre d’expulsion, à moins que le locataire ne s’oppose à cet avis. Le CPAS l’accompagne ainsi dans le cadre de son mandat légal (organisation de la défense du locataire, assistance à la recherche pour un nouveau logement, un soutien financier, etc.).

L’expulsion d’un locataire en hiver est autorisée

Contrairement à ce que l’on suppose souvent, la loi n’interdit pas les expulsions hivernales.

En fait, le moratoire hivernal ou le moratoire hivernal ne concerne que les locataires de logements sociaux à Bruxelles et en Wallonie, à moins que la personne ne s’oppose à la direction du CPAS.

Dans la région de Bruxelles-Capitale, les expulsions de logements sociaux sont interdites entre le 1er décembre et le 28 février.
En région wallonne : les déplacements hors des logements sociaux sont interdits entre le 1er novembre et le 15 mars.

Il appartient au juge de paix d’examiner une demande de report d’expulsion ou de promotion de l’expulsion. Lors de la prise de décision, la situation familiale du locataire, son âge avancé, ressources, etc., et tient également compte de la situation du propriétaire. Parce que le fait de ne pas payer leur loyer peut mettre en péril leur situation.

Occupation d’un appartement ou d’une maison sans autorisation

Le squat d’une maison ou d’un appartement est une infraction pénale depuis le 16 novembre 2017 . Même si le squatteur n’est pas entré par effraction dans les locaux, il risque une amende (de 208 à 1 600€ et jusqu’à 2 400€ si le bien est occupé) et une peine de prison (de 8 jours à 2 ans si le bien est occupé).

Le processus d’expulsion est plus rapide lorsqu’une propriété est habitée sans permis.

Si une personne accroupit une maison occupée, la police peut immédiatement la chasser à la demande du propriétaire.
Si une personne est accroupie dans une maison inhabitée, le propriétaire (depuis 2020) doit demander au juge de paix un titre exécutoire pour procéder à l’expulsion. Cependant, le délai d’expulsion est raccourci pour un squatteur puisqu’il est d’au moins 8 jours après le prononcé du jugement (et non pas un mois en tant que locataire).

MAI 2020

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