Comment calculer la Plus-value sur la vente d’un appartement ?
plus-values résultant de la vente d’un bien immobilier sont imposables à un taux proportionnel auquel s’ajoutent les cotisations de sécurité sociale, sauf en cas d’exonération. Les étapes de calcul consistent à déterminer d’abord le gain en capital brut puis le gain en capital imposable. Les
Le montant du gain en capital réalisé lors de la vente d’une propriété est égal à la différence entre le prix de transfert et le prix d’achat du bien transféré. Le prix de transfert peut être réduit de certains coûts, ainsi que le prix d’achat peut être augmenté de divers frais et dépenses. Dans les deux cas, l’énumération de ces coûts est expressément limitée par la loi, de sorte que toutes les autres dépenses pour déterminer la plus-value brute restent inchangées.
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DÉTERMINATION DU PRIX DE TRANSFERT
Le prix de transfert vers lequel N’oubliez pas que cela est spécifié dans l’acte de vente. C’est :
- plus les éventuels frais ou indemnités supplémentaires imposés à l’acheteur,
- moins les frais de transfert supportés par le vendeur.
| remarque |
| Le montant de l’indemnité d’assurance qui résulte d’une perte n’a pas à être ajouté au prix de vente pour calculer le gain de valeur. |
La liste limitée par la loi des dépenses pouvant être utilisées comme déduction du prix de vente comprend uniquement :
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- les frais versés à un agent ou à un agent (commission de vente),
- les frais associés aux certifications et aux diagnostics obligatoires,
- Exemptions d’expulsion que le le bailleur qui vend le bien locatif vacant est payé au locataire de la profession,
- les honoraires versés à un architecte pour des études de travaux afin d’obtenir l’approbation préalable d’un permis de construire,
- les frais supportés par le vendeur pour obtenir un allégement d’un créancier de l’hypothèse qui greve cet objet immobilier.
Le montant de ces frais doit être justifié et mis à disposition par le contribuable à la demande de l’administration.
Le cas échéant, la TVA payée par le vendeur au moment de la vente sera également utilisée comme preuve pour réduire le prix de vente.
| Cas particulier : remplacement d’un bâtiment |
| Le prix de transfert est généralement composé du la valeur réelle du bien acquis en échange du bien transféré, peut être augmentée du paiement en espèces reçu ou réduite du montant du paiement en espèces. |
DÉTERMINER LE PRIX D’ACHAT D’UN BIEN ACHETÉ À TITRE ONÉREUX (ACHAT OU ÉCHANGE)
Les dépenses susceptibles d’augmenter le prix d’achat :
- doit être justifié
- peut être fixé à un taux forfaitaire dans certains cas sans qu’il soit nécessaire de fournir des pièces justificatives.
La liste de ces dépenses est limitée par la loi.
dépenses et indemnités
Les charges en capital et autres compensations que le cédant a dû payer lors de l’achat de la propriété peuvent augmenter le prix d’achat. Ces dépenses seront retenues pour leur montant réel si cela est justifié.
Coûts d’acquisition
Les coûts associés à l’achat de la propriété ne comprennent que :
- les coûts et coûts du contrat, notamment les honoraires du notaire ou du notaire écrivain et les commissions versées à un ou plusieurs intermédiaires dans le cadre d’un mandat,
- les frais d’inscription ou, le cas échéant, la TVA.
Pour être pris en compte, le cédant doit avoir effectivement supporté ces coûts et être en mesure de les justifier. Toutefois, ils peuvent être fixés à un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat sans autre explication.
| précision |
| Le prix d’achat fait référence au prix réellement payé par le cessionnaire, tel que spécifié dans le document. Lors de la vente d’une propriété construite par l’acheteur sur une propriété précédemment achetée, le Tarif forfaitaire de 7,5 % uniquement sur le prix de la propriété. Toutefois, les coûts de construction peuvent augmenter le prix d’achat, selon le principe propre à cette catégorie de dépenses (voir ci-dessous). |
coût du travail
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sont maintenues :
- soit pour leur montant réel, sous certaines conditions
- soit un taux forfaitaire de 15 % du prix d’achat, à condition que l’auteur du transfert détienne le bien pendant plus de 5 ans.
| Précis |
|
Les frais d’entretien et de réparation, ainsi que les intérêts sur les prêts consentis pour effectuer les travaux, ne sont pas pris en compte dans le calcul du gain en capital. Le travail doit avoir été effectué par une entreprise. Les travaux réalisés par l’entrepreneur lui-même sont donc exclus. De même, le coût des matériaux, qui ont été achetés par le contribuable, même s’ils sont installés par une entreprise. Les coûts associés à l’investissement facturé par leur entreprise peuvent toujours être pris en compte. |
Aucune accumulation d’avantages fiscaux, accompagnée de mesures de tempérament
Ce qui a déjà été déduit ne peut pas être déduit une deuxième fois… En d’autres termes, les coûts de main-d’œuvre déjà déduits du revenu catégorique (par exemple, les revenus immobiliers) ou du revenu total, ou ceux qui ont été inclus dans la base de calcul d’une réduction d’impôt, ne peuvent pas être déduits. Les dépenses couvertes par la réduction forfaitaire du régime « microland » peuvent donc être utilisées dans le calcul les gains en capital ne seraient pas pris en compte, même si le montant de ces dépenses dépassait en pratique la réduction forfaitaire.
| Cas de dépenses ayant entraîné un déficit foncier |
| Dans le cas où un bâtiment particulier est vendu à la location, le coût de l’amélioration qui a entraîné un déficit foncier peut être pris en compte en temps voulu lors du calcul de la valeur ajoutée. |
Cependant, au-delà du principe général, l’administration fiscale admet une mesure de tempérament en faveur des cédants qui ont bénéficié d’un régime fiscal visant à encourager l’investissement locatif. Afin de ne pas désavantager les contribuables qui construisent un logement ou rénovent un bâtiment par rapport à ceux qui le seront à l’avenir état d’achèvement achat de maisons ou appartements neufs, construction, reconstruction, extension ou amélioration, qui est réalisée avant la première location de l’appartement et qui est déduite du revenu immobilier par amortissement (appareils « Perissol », « Besson Neuf » et « Robien »), peut augmenter le prix d’achat, les coûts après la première location pouvant être exclus. Cette tolérance s’applique également aux coûts salariaux, qui sont inclus dans les réductions d’impôts « Scellier », « Censi-Bouvard », « LMNP » et « Demessine ».
Conditions d’utilisation du forfait de 15 %
Dès que le bâtiment a été acheté pendant plus de 5 ans, le cédant peut bénéficier du taux forfaitaire de 15 % s’il le souhaite. Il n’est pas nécessaire d’établir :
- preuve de la réalité du travail,
- la quantité de travail réellement effectuée,
- l’incapacité de fournir des pièces justificatives.
Dans ce contexte, il n’est donc pas nécessaire de si les coûts de construction ont déjà été pris en compte dans l’assiette de l’impôt sur le revenu.
| précision |
| Le prix d’achat fait référence au prix réellement payé par le cessionnaire, tel que spécifié dans le document. Pour un bâtiment construit par le client sur un terrain précédemment acheté, le taux forfaitaire de 15 % comprend le prix d’achat du terrain et les coûts des travaux de construction (travaux réalisés avant l’achèvement de la propriété). |
Coûts de route et de vente
Ces coûts peuvent s’ajouter au prix d’achat pour leur montant réel, qu’ils proviennent des autorités locales ou de leurs groupements.
Détermination du prix d’achat d’un Biens reçus par héritage ou don
Dans le cas d’un transfert de biens acquis par héritage ou donation, le prix d’achat à retenir est la valeur du bien à la date de l’héritage ou du don, telle que déterminée pour le calcul de l’impôt sur les successions ou les donations.
Le prix d’achat ainsi déterminé peut être augmenté :
- les actes et les frais de déclaration, y compris les frais de notaire, et, le cas échéant, les frais de publicité pour les timbres et les terrains,
- l’impôt sur les successions ou les donations payé au moment de l’acquisition (par rapport à la valeur du bien si l’actif transféré est constitué d’autres actifs),
- et dans les mêmes conditions que pour une vente, les frais de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (pour leur montant réel ou 15 % du prix d’achat) ainsi que les frais de route, de réseau et de distribution.
Dans le cas d’un transfert d’un bien acheté par don, la taxe sur le don doit effectivement avoir été payée par le vendeur (au moment où le bénéficiaire du bien immobilier) soit prise en compte dans le prix d’achat. Les droits payés par le donateur du bien à la place du bénéficiaire ne peuvent donc pas être pris en compte lors de la détermination du prix d’achat.
CALCULER, DÉCLARER ET PAYER DES IMPÔTS
| Modes d’imposition des plus-values (sans cession de terrains à bâtir) (1) | |
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impôt sur le revenu
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Cotisations sociales
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| (1) Le gain en capital est déclaré et l’impôt est payé au moment du transfert, généralement par le notaire. Le montant net imposable du bénéfice doit être déclaré par l’auteur du transfert sur sa déclaration de revenus n° 2042. (2) La période de détention est calculée par période de 12 mois à compter de la date d’acquisition jusqu’à la date de vente. |
EXEMPLES
Exemple 1 — Le 20 avril 2021, un particulier vend une résidence secondaire achetée le 15 mai 2006. Aucune exception particulière n’est applicable. Le prix de vente est de 230 000€ et le prix d’achat est de 150 000€. Depuis l’achat, les travaux suivants ont été réalisés : réparation du système électrique pour un montant de 5 000€ et remplacement de la chaudière pour un montant de 1 500€.
| 1 — Calcul de la valeur ajoutée : | |
| Prix de la mission | 230 000€ |
| Prix d’acquisition | 150 000€ (a) |
| Frais d’acquisition (taux forfaitaire de 7,5 %) | 11 250€ (b) |
| Augmentation du prix d’achat des œuvres (Pauschale von 15%) | 22 500€ (c) |
| Prix de vente sur mesure (a b c) | 183 750€ |
| Brutto-Kapitalgewinn | 46,250€ |
| Zulage für die Dauer der Haft à Bezug auf die Einkommensteuer | 46,250€ x 54 % (1) = 24.975€ |
| Der Einkommenssteuer Unterliegende Nettokapitalgewinn | 24,975 |
| Zulage für die Dauer der Haft à Bezug auf die Sozialversicherungsbeiträge | 46,250€ x 14,85% (2) = 6.868€ |
| Kapitalgewinn, der Sozialabgaben est sujet | 39,382€ |
| 2 — Calcul de la taxe : | |
| impôt sur le revenu | 24,975€ x 19% = 4.745€ |
| Cotisations sociales | 39,382 x 17,2% = 6 774€ |
| Fiscalité mondiale | €11 519 (soit 5 % du prix de vente) |
| (1) Après les 5 premières années d’emprisonnement, 9 ans x 6 %. (2) Après les 5 premières années de prison : 9 ans x 1,65 %. |
Exemple 2 — Le 20 avril 2021, un particulier vend une résidence secondaire achetée le 15 mai 2006. Aucune exception particulière n’est applicable. Le prix de vente est de 1 530 000€ et le prix d’achat est de 980 000€. Le travail effectué depuis le rachat correspond à Trahison à partir de 50 000€.
| 1 — Berechnung des Mehrwerts : | |
| Preis der Zuordnung | 1 530 000€ |
| Anschaffungspreis | 980 000€ (a) |
| Acquisitionsgebühr (7,5 % pauschal) | 73 500€ (b) |
| Erhohung des Kaufpreises pour Werke (forfait ski 15%) | 147 000€ (c) |
| Prix d’acquisition corrigé (a b c ) | 1 200 500€ |
| Brute de Plus-Wert | 329 €500 |
| Abattement pour durée de détention applicable en matière d’impôt sur le revenu | 329 500€ x 54 % (1) = 177,930€ |
| Soumise à l’impôt sur le revenu | 151,570€ |
| Abattement pour durée de détention applicable en matière de prélèvements sociaux | 329 500€ x 14,85 % (2) = 48 931€ |
| Gains en capital soumis aux cotisations de sécurité sociale | 280 569€ |
| 2 — Calcul de la taxe : | |
| impôt sur le revenu | 151,570€ x 19% = 28.798€ |
| Supplément d’impôt sur le revenu (3) | 4 % x 151 570€ — = 4,798€ |
| Cotisations sociales | 280 569 x 17,2 % = 48,258 |
| Fiscalité mondiale | 81,454€ (soit 5,3 % du prix de vente) |
| (1) Après les 5 premières années d’emprisonnement, 9 ans x 6 %. (2) Après les 5 premières années d’emprisonnement, 9 ans x 1,65 %. (3) Le taux d’imposition applicable à ce montant de gains en capital. |
width= »350″> Gain en capital soumis aux cotisations de sécurité sociale
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