Les frais de notaire d’un marchand de biens ne se résument pas à un taux unique. Trois régimes fiscaux distincts peuvent s’appliquer à l’acquisition, chacun avec ses propres conditions et ses propres conséquences sur le coût total de l’opération.
La loi de finances 2025 a modifié le taux plafond des droits de mutation de droit commun, ce qui change sensiblement l’écart entre un achat classique et un achat sous régime marchand de biens. Comparer ces régimes ligne par ligne permet de mesurer l’avantage réel sur chaque opération.
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Tableau comparatif des trois régimes de droits de mutation
Les droits de mutation constituent le poste le plus lourd dans les frais de notaire. C’est aussi le seul poste sur lequel le statut de marchand de biens permet une réduction significative. Les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière restent identiques quel que soit le régime appliqué.
| Régime | Base légale | Taux de droits de mutation | Condition principale |
|---|---|---|---|
| Droit commun (particulier ou MDB sans engagement) | – | Environ 6,3 % depuis la LF 2025 | Aucune |
| Engagement de revendre | Art. 1115 du CGI | 0,715 % (taxe de publicité foncière) | Revente dans un délai de 5 ans |
| Engagement de construire | Art. 1594-0 G A du CGI | Droit fixe de 125 euros | Construction dans un délai de 4 ans |
Le régime de droit commun s’applique automatiquement si aucun engagement n’est formulé dans l’acte. Depuis le 1er avril 2025, le plafond départemental des droits de mutation est passé de 4,50 % à 5,00 % (sur délibération), portant le total à environ 6,3 % du prix d’achat pour un bien ancien.
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Écart réel entre régime de droit commun et engagement de revendre
L’engagement de revendre prévu à l’article 1115 du CGI ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix d’acquisition. Sur un achat de 300 000 euros, la différence entre le droit commun et le taux réduit représente une économie de l’ordre de 16 500 euros sur les seuls droits de mutation.
Cette économie ne porte que sur les droits de mutation. Les autres composantes des frais de notaire restent inchangées :
- Les émoluments du notaire, calculés sur un barème dégressif réglementé, sont identiques pour un particulier et un marchand de biens
- Les débours (frais avancés par le notaire pour les formalités administratives) se situent généralement entre 500 et 1 000 euros
- La contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix, s’applique dans tous les cas
Un marchand de biens qui achète sous engagement de revendre paie donc des frais d’acquisition globaux proches de 2 à 3 % du prix, contre 7,5 à 8 % pour un achat en droit commun. L’écart se creuse encore avec la hausse des DMTO issue de la loi de finances 2025, puisque le taux réduit de 0,715 % reste, lui, inchangé.
Engagement de construire : un droit fixe de 125 euros sous conditions strictes
Le troisième régime repose sur l’article 1594-0 G A du CGI. Au lieu d’un taux proportionnel, l’acquéreur ne paie qu’un droit fixe de 125 euros à la place des droits de mutation classiques. Le gain par rapport à l’engagement de revendre est net, mais les conditions sont plus contraignantes.
Conditions et délai de l’engagement de construire
L’acquéreur doit s’engager à réaliser des travaux de construction sur le bien dans un délai de 4 ans à compter de l’acte d’acquisition. La notion de « construire » implique la réalisation d’un programme immobilier, pas une simple rénovation. Le notaire mentionne cet engagement dans l’acte authentique.
En cas de non-respect du délai, les droits de mutation au taux plein deviennent exigibles, majorés de pénalités. Le risque financier est donc proportionnel à l’économie réalisée. Un marchand de biens qui hésite entre les deux engagements doit arbitrer entre le niveau de réduction des droits et le risque lié au non-respect du délai.
Comparaison chiffrée sur une même acquisition
Sur un achat à 300 000 euros dans l’ancien, les droits de mutation seuls donnent :
- Droit commun : environ 18 900 euros (6,3 % du prix)
- Engagement de revendre : environ 2 145 euros (0,715 %)
- Engagement de construire : 125 euros (droit fixe)
La différence entre l’engagement de revendre et l’engagement de construire représente environ 2 000 euros sur cet exemple. Le vrai gain de l’engagement de construire se manifeste sur les opérations à prix d’achat élevé, où la taxe de publicité foncière à 0,715 % pèse plusieurs milliers d’euros.
Conséquences du non-respect des engagements sur les frais de notaire
L’engagement de revendre impose une revente effective dans les 5 ans suivant l’acte d’achat. L’engagement de construire impose l’achèvement des travaux dans les 4 ans. Si le marchand de biens ne respecte pas ces délais, le rappel de droits porte sur la totalité de la différence entre le taux plein et le taux réduit initialement appliqué.
Ce rappel s’accompagne d’un intérêt de retard. La base de calcul est le prix d’acquisition mentionné dans l’acte. Pour une opération achetée à 300 000 euros sous engagement de revendre, le rappel atteindrait environ 16 700 euros de droits, auxquels s’ajoutent les pénalités.
L’engagement doit figurer explicitement dans l’acte notarié au moment de la signature. Un oubli de mention empêche l’application du taux réduit, sans possibilité de régularisation ultérieure. La rédaction de l’acte conditionne directement le régime fiscal applicable.
Impact de la loi de finances 2025 sur le choix du régime
La loi n° 2025-127 (article 116) autorise les départements à relever leur taux de DMTO de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse ne touche que le droit commun. Les taux réduits liés aux engagements de revendre ou de construire restent fixés indépendamment du taux départemental.
En pratique, l’avantage fiscal du statut de marchand de biens augmente mécaniquement dans les départements qui ont voté cette hausse. L’écart entre 6,3 % et 0,715 % est plus large qu’entre 5,8 % et 0,715 %. Pour un marchand de biens qui calibre sa marge sur le coût d’acquisition, cette évolution modifie le seuil de rentabilité de certaines opérations, en particulier sur les biens anciens à prix modéré où les droits de mutation pèsent proportionnellement plus lourd dans le bilan.
Le choix entre engagement de revendre et engagement de construire dépend du projet. L’engagement de revendre convient aux opérations d’achat-revente classiques. L’engagement de construire s’adresse aux programmes de construction ou de restructuration lourde. Dans les deux cas, le non-respect du délai annule l’économie et génère des pénalités qui peuvent absorber la marge de l’opération.
