Charges locataire : quelles payer lors d’une location ?

Le 27 Juil 2025

Le décret du 26 août 1987 liste précisément les charges récupérables auprès du locataire, mais de nombreux baux continuent d’inclure des frais qui ne devraient pas lui incomber. La récupération de certaines charges par le propriétaire fait régulièrement l’objet de litiges.

La loi distingue clairement les charges imputables au locataire et celles qui restent à la charge du bailleur. Pourtant, la méconnaissance de cette répartition entraîne des erreurs fréquentes lors de l’établissement des quittances ou du décompte annuel.

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Comprendre les charges locatives : définition et fonctionnement

Les charges locatives, qu’on appelle aussi charges récupérables, rassemblent l’ensemble des frais avancés par le propriétaire pour le logement et que celui-ci est autorisé à réclamer au locataire. Tout est consigné, noir sur blanc, dans le décret du 26 août 1987. Ces dépenses recouvrent en grande partie l’entretien et l’utilisation des espaces partagés, certains services liés à l’immeuble et des consommations individuelles comme l’eau ou le chauffage collectif.

Dès le début du bail, le locataire verse chaque mois une provision sur charges. Ce montant, calculé en fonction des coûts de l’année précédente, permet de coller au plus près de la réalité des charges dues. Puis, une fois par an, le propriétaire fait les comptes : il présente un décompte détaillé pour comparer les provisions versées et les montants réellement dépensés.

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Pour mieux cerner de quoi il s’agit, voici les principales dépenses qui entrent dans les charges locatives :

eau froide et chaude (hors abonnements individuels) ;
chauffage collectif ;
entretien et électricité des parties communes ;
enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives n’incluent jamais les travaux d’envergure ni la taxe foncière. Le locataire ne règle que ce qui relève de l’usage courant, directement lié à son occupation de l’habitation.

La régularisation annuelle offre au locataire la possibilité d’examiner chaque dépense dans le détail. À la moindre demande, le propriétaire doit fournir des justificatifs précis, ce qui instaure une transparence bienvenue dans le paiement des charges locatives et évite bien des tensions, notamment lors du départ ou du remboursement du dépôt de garantie.

Locataire ou propriétaire : qui paie quoi dans la location ?

En matière de location, la limite entre charges locataire et frais dus au propriétaire bailleur n’est pas toujours limpide. Pourtant, la loi trace une ligne claire : chaque partie doit prendre en charge ce qui lui revient, selon la nature des dépenses.

Le locataire s’acquitte des charges récupérables, autrement dit des frais générés par l’usage quotidien du logement et de l’immeuble. Cela concerne la consommation d’eau, le chauffage collectif, l’entretien courant des parties communes, mais également l’enlèvement des ordures ménagères. L’entretien des espaces verts partagés, le nettoyage des vitres dans les parties communes ou l’électricité des ascenseurs sont aussi listés dans le décret. Ces dépenses récupérables sont versées chaque mois sous forme de provisions, puis ajustées à la régularisation annuelle.

Le propriétaire garde à sa charge les charges non récupérables : travaux structurels, rénovation de toiture, ravalement de façade, remplacement de chaudière collective, mais aussi la taxe foncière. Les frais de gestion de la copropriété ou ceux liés à l’état des lieux (hors entrée du locataire) lui incombent également. S’agissant des réparations, la règle est limpide : le locataire s’occupe de l’entretien courant et des petites réparations tandis que le propriétaire assume tout ce qui touche à la vétusté ou à la structure du bâtiment.

Au moment de signer le bail, il s’agit d’être attentif. La répartition des charges doit figurer sans ambiguïté. En cas de doute, le décret du 26 août 1987 fait foi pour trancher entre charges locataire et charges récupérables du propriétaire.

Liste détaillée des charges récupérables et non récupérables

Le décret du 26 août 1987 fixe une limite nette entre charges récupérables et charges non récupérables. Pour la plupart des locataires, cela se traduit par une ligne sur l’avis d’échéance, mais le détail mérite d’être regardé de près.

Charges récupérables : à la charge du locataire

Voici les principales dépenses qui peuvent être réclamées au locataire :

Eau froide et chaude : consommation individuelle, entretien des canalisations, et parfois le compteur individuel.
Chauffage collectif et production d’eau chaude : combustible, maintenance régulière, petites réparations.
Entretien des parties communes : nettoyage, éclairage, maintenance des ascenseurs.
Enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : collecte, mise à disposition des bacs, entretien du local poubelle.
Espaces verts : tonte, taille des haies, entretien courant du jardin partagé.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : répercutée chaque année par les appels de fonds.

Charges non récupérables : à la charge du propriétaire

Certains frais restent exclusivement à la charge du bailleur :

Travaux de structure : ravalement de façade, toiture, gros œuvre, réfection des canalisations principales.
Remplacement des équipements collectifs : chaudière, ascenseur (hors entretien courant).
Honoraires du syndic (hors gestion courante incluse dans les charges récupérables).
Taxe foncière : impôt local non refacturable au locataire.

La liste des charges récupérables reste fermée : aucune clause du bail ne peut la modifier. Si une ambiguïté surgit sur la ventilation, appuyez-vous sur le texte officiel et le relevé des charges fourni lors de la régularisation annuelle. Gardez toujours à l’esprit la différence entre entretien courant et travaux lourds : ce repère évite que le locataire supporte des coûts qui ne lui reviennent pas.

Gestion, régularisation et contestation des charges : ce qu’il faut savoir

Le paiement des charges locatives passe en général par une provision mensuelle inscrite au bail. Ce montant, fondé sur le budget de la copropriété ou l’historique des dépenses du logement, n’est qu’une estimation. La véritable somme due s’ajuste lors de la régularisation annuelle des charges, une étape imposée par la loi et synonyme de transparence.

Chaque année, le locataire reçoit un décompte détaillé : eau, chauffage, entretien, ordures ménagères… Le propriétaire doit présenter l’ensemble des justificatifs pour chaque dépense, accessibles pendant six mois. Ce point reste sensible, car la transmission des factures est une obligation stricte. Si le bailleur a trop perçu, il rembourse le locataire. Si le solde est négatif, le locataire doit régulariser.

Les contestations sont fréquentes. Elles reposent sur l’analyse du décompte charges, la nature des charges récupérables et le respect du décret. En cas de désaccord, il faut adresser une demande formelle au bailleur. Si la situation reste bloquée, la commission départementale de conciliation peut intervenir, avant un éventuel recours devant le juge. Ce droit à vérification s’applique aussi aux locations meublées, colocations et baux mobilité.

L’état des lieux de sortie exige une attention toute particulière. Il n’est pas rare que la régularisation des charges intervienne plusieurs mois après le départ. Conservez bien les relevés de provisions charges et tous les justificatifs remis : ce sont vos meilleurs alliés en cas de litige.

Entre vigilance et connaissance des textes, chaque locataire peut éviter de mauvaises surprises et défendre ses droits. Au moment de rendre les clés, la clarté sur les charges, c’est la garantie d’un départ sans ardoise cachée.