Communes en zone tendue : quelles sont-elles ?
Depuis le 1er janvier 2024, la liste des communes classées en zone tendue a été modifiée à la suite du décret du 26 décembre 2023. Certaines villes y ont fait leur entrée, tandis que d’autres en ont été retirées. Ce classement conditionne l’encadrement des loyers, la taxe sur les logements vacants, ainsi que la durée de préavis pour les locataires.
Les critères de tension, révisés périodiquement par l’État, s’appuient sur des indicateurs précis comme l’écart entre l’offre et la demande locatives. De récentes évolutions législatives ont renforcé les dispositifs existants, avec des impacts directs sur les propriétaires et les locataires.
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Zones tendues : comprendre leur rôle et leur définition en 2025
La notion de zone tendue a redessiné la carte du logement en France depuis plus de dix ans, portée par la loi ALUR et ses ajustements successifs. En 2025, ce terme pèse lourd : il pointe ces villes où la demande locative explose, écrasant l’offre et déclenchant une flambée des loyers. Accéder à un toit devient alors un défi pour de nombreux actifs.
Actuellement, près de 1 150 communes sont concernées, de Paris à Lyon, en passant par Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Montpellier, Strasbourg, Grenoble, Bastia, Ajaccio, Toulon, Annecy, Bayonne et Villeurbanne. Ces métropoles concentrent les tensions les plus visibles, mais le phénomène ne s’arrête pas là : des communes périurbaines et des zones littorales s’ajoutent chaque année à cette liste mouvante, publiée et actualisée par arrêté.
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Voici les principales règles appliquées dans ces secteurs :
- Encadrement des loyers
- Réduction du délai de préavis
- Taxe sur les logements vacants
Ces leviers n’existent que dans les logements situés en zone tendue. Ils visent à limiter la course folle des prix, à fluidifier le marché et à remettre en circulation des logements délaissés. Ce classement n’a rien d’anodin : chaque bail, chaque relocation, chaque décision patrimoniale s’y ajuste. Regardez Paris ou Lyon : chaque mètre carré disponible est âprement disputé, autant par les ménages à la recherche d’un logement que par les investisseurs à l’affût d’opportunités.
Quels changements législatifs récents impactent la liste des communes concernées ?
2023 a bousculé la donne : le décret du 28 août a élargi la liste des communes concernées par le dispositif zone tendue. Désormais, des villes de taille moyenne, jusqu’alors épargnées, rejoignent Paris, Lyon ou Marseille dans la liste officielle. Ce nouveau périmètre vise à traduire plus fidèlement la réalité du terrain, là où la pression locative devient la norme.
La loi ALUR demeure la colonne vertébrale du dispositif, mais chaque année, les critères évoluent. En 2024, les indicateurs pris en compte sont plus nombreux : rapport entre l’offre et la demande, variation des loyers, vacance des logements, part de résidences secondaires. Résultat : de nouvelles communes périurbaines ou littorales entrent dans le champ, parfois pour la première fois.
Pour mieux cerner cette évolution, jetons un œil à la progression récente :
| Année | Communes classées zones tendues | Principaux critères |
|---|---|---|
| 2022 | 1 149 | Déséquilibre offre/demande, hausse loyers |
| 2023 | + 200 communes | Taux de vacance faible, pression démographique |
Le délai de préavis d’un mois pour les locations situées en zone tendue reste la norme, tout comme l’encadrement des loyers dans les secteurs les plus exposés. Propriétaires et investisseurs doivent surveiller chaque mise à jour annuelle de la liste des villes classées, car leurs obligations, et parfois leur rentabilité, en dépendent directement.
La carte des villes en zone tendue : panorama actualisé pour 2024-2025
La progression des zones tendues s’impose désormais sur l’ensemble du territoire. Pour 2024-2025, la liste des villes concernées s’allonge et dessine une France à plusieurs vitesses. Paris et sa petite couronne restent des zones sous haute tension. Mais la pression glisse vers l’Atlantique, le littoral méditerranéen, le sillon rhodanien. Les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Montpellier et Strasbourg conservent leur statut de marchés verrouillés. Côté ouest, Bayonne, La Rochelle, Nantes, Rennes s’inscrivent dans la même dynamique.
Dans le Sud, la tension immobilière s’enracine à Toulon, Ajaccio, Bastia, Annecy. Les moteurs sont multiples : mobilités professionnelles, flux étudiants, attractivité touristique. Villeurbanne et Grenoble rejoignent cette cartographie, tout comme de nombreuses communes en périphérie des grandes agglomérations.
Pour illustrer la répartition géographique, voici les principales zones aujourd’hui concernées :
- Ile-de-France : Paris, petite couronne, plusieurs villes du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine
- Sud-Est : Marseille, Toulon, Nice, Ajaccio, Bastia
- Ouest et Atlantique : Bordeaux, Bayonne, La Rochelle
- Grand Est et Rhône-Alpes : Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Strasbourg, Annecy
- Occitanie : Toulouse, Montpellier
La liste officielle des communes en zone tendue n’est plus figée : elle évolue chaque année et se consulte désormais sur le portail gouvernemental. Pour les professionnels de l’immobilier, chaque ajout ou retrait de commune induit des conséquences concrètes : changement de préavis, adaptation de l’encadrement des loyers, nouvelles règles fiscales sur les logements vacants. Cette géographie mouvante rebat les cartes pour les stratégies d’investissement et la planification urbaine partout en France.
Conséquences concrètes pour les locataires et le marché immobilier local
Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille et toutes les communes en zone tendue, le quotidien des locataires et des bailleurs se transforme. Première règle : l’encadrement des loyers. Dans les secteurs les plus sous tension, la hausse des loyers est strictement plafonnée, calée sur le loyer de référence et son plafond majoré. Résultat : pour les propriétaires, les marges de négociation se resserrent, surtout lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.
Autre point clé : le préavis du locataire. En zone tendue, quitter un logement ne nécessite plus que de respecter un délai d’un mois, contre trois ailleurs. Cette souplesse facilite la mobilité, notamment pour les étudiants ou les actifs qui doivent saisir une opportunité professionnelle. Mais côté bailleurs, une rotation plus fréquente peut compliquer la gestion des biens et augmenter les périodes de vacance.
Le traitement des logements vacants s’intensifie. La taxe sur les logements vacants (TLV) vise à décourager la rétention de biens inoccupés, en accentuant la pression fiscale. Parallèlement, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique dans de nombreuses zones, notamment sur le littoral atlantique et méditerranéen.
Pour récapituler les principales conséquences sur le terrain :
- Encadrement des loyers : limitation stricte des hausses
- Réduction du délai de préavis : un mois pour les locataires
- Fiscalité ciblée : taxation plus forte sur les logements vacants et les résidences secondaires
Le marché immobilier local s’adapte. Les stratégies d’investissement évoluent, les propriétaires surveillent la rentabilité nette, pendant que la tension sur l’offre locative ne faiblit pas dans les quartiers recherchés, très prisés par les étudiants ou les actifs dynamiques. Impossible d’ignorer la nouvelle donne : pour beaucoup, trouver un logement décent là où la demande explose relève aujourd’hui du parcours du combattant. Et demain, combien de nouvelles communes rejoindront la liste ?