Aucune dépense inférieure à 600 euros HT ne peut, en règle générale, faire l’objet d’un amortissement en LMNP ; elle doit être passée en charges. Pourtant, certains travaux considérés comme exceptionnels échappent à cette limite lorsque leur nature modifie la structure ou la consistance du bien. Cette restriction, souvent mal comprise, conduit à des erreurs de déclaration et à des redressements fiscaux évitables.Les règles entourant l’amortissement en meublé non professionnel regorgent de subtilités. Entre dépenses éligibles, seuils réglementaires et marges d’optimisation, la frontière entre charge et immobilisation n’a rien d’évident.

Le seuil d’amortissement en LMNP : un point clé à comprendre

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En location meublée non professionnelle (LMNP), la règle est limpide : toute dépense inférieure à 600 euros hors taxes reste en charges, impossible à amortir sur plusieurs années. Ce seuil, bien connu de ceux qui gèrent la fiscalité des locations meublées, délimite ce qui peut être réparti dans le temps et ce qui s’inscrit immédiatement dans l’exercice. Cette barrière influence le choix du régime : au réel, bien classer ses factures peut sérieusement faire pencher la balance au moment du bilan.

Avec le régime réel simplifié, gérer ces dépenses demande d’y regarder de très près. Certains travaux, même en dessous de la barre des 600 € HT, peuvent ouvrir droit à l’amortissement s’ils transforment le bien de façon structurelle. Pour ceux qui hésitent, passer par un expert-comptable rompu aux subtilités de la location meublée reste souvent le plus sûr moyen d’éviter des erreurs coûteuses à terme.

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Le mode de traitement n’a rien d’anodin. Le micro-BIC privilégie la simplicité mais ne permet pas d’amortir, alors qu’au réel chaque dépense compte : il faut alors analyser la fréquence, le montant et la nature de chaque achat. Suivre la réglementation française à la lettre est le meilleur moyen d’optimiser sans se tromper de case.

À partir de quel montant une dépense devient-elle amortissable ?

La comptabilité ne laisse aucune zone floue : seules les dépenses dépassant 600 euros HT sont amortissables. Celles qui restent en-dessous viendront diminuer le résultat de l’année, mais sur un seul exercice. Ce seuil, issu des règles fiscales françaises, déterminera donc si le coût peut être étalé, ou non, sur plusieurs années en LMNP.

Le principe est simple : pour amortir, la dépense doit excéder 600 € HT et porter sur un bien prévu pour durer plus d’un an. Cela permet ensuite de répartir le montant sur plusieurs exercices et de réduire, chaque année, le bénéfice imposable du bien meublé.

Voyons ce que cela donne concrètement avec deux situations typiques :

• Un canapé payé 550 euros HT pour un appartement sera intégré en charge unique, impactant l’exercice de l’achat.
• Quant à un réfrigérateur acheté à 650 euros HT, il bascule dans le poste des immobilisations : l’amortissement commence, selon la durée prévue par les tables comptables applicables.

La durée d’amortissement varie selon la catégorie concernée : cinq à dix ans pour la plupart des meubles ou équipements électroménagers, parfois plus pour des travaux lourds. Identifier le bon seuil, la bonne méthode : ces petits réglages font la différence sur le plan comptable comme sur celui de la fiscalité.

Maitriser le calcul de l’amortissement en location meublée, c’est surtout choisir la bonne méthode et anticiper la durée d’utilisation de chaque équipement ou amélioration réalisés dans le logement.

Dans l’immense majorité des cas, la méthode linéaire s’impose d’elle-même. On répartit alors le coût du bien de manière homogène, année après année. Exemple courant : un lave-linge facturé 800 € HT et prévu pour cinq ans, c’est 160 € à passer chaque année en charge via l’amortissement, réduisant d’autant la base imposable.

La méthode dégressive existe, mais ne concerne que très rarement la location meublée : réservée presque exclusivement au secteur industriel, elle présente peu d’intérêt pour la gestion d’un investissement locatif classique. Pour la grande majorité, la simplicité du linéaire suffit amplement, tout en offrant sécurité et transparence.

À surveiller lors du calcul

Pour éviter toute mauvaise surprise ou requalification, certains points ont tout intérêt à être vérifiés :

• Comparer systématiquement le montant HT à ce seuil de 600 € avant toute inscription à l’actif.
• Adapter la durée d’amortissement à la nature réelle du bien : cinq ans est une base pour le mobilier ; certains équipements spécifiques peuvent s’étaler sur dix voire quinze ans.
• Un achat en cours d’exercice doit donner lieu à un calcul proratisé la première année, pour ne déduire que la quote-part réellement utilisée.

La précision du suivi entre méthode d’amortissement et utilisation réelle du bien permet d’éviter tout décalage ou redressement. Les bailleurs les plus vigilants surveillent chaque paramètre pour affûter leur rendement fiscal, année après année.

Pour alléger la fiscalité d’une location meublée, il faut manier les subtilités du régime réel sans s’emmêler dans la complexité des textes. Ce régime autorise de vraies stratégies, en particulier sur la question des travaux déductibles et de la gestion fine de la trésorerie.

La frontière entre charge immédiate et immobilisation ne doit rien au hasard. Les petits travaux d’entretien sont comptés en charge, alors que les opérations plus lourdes, rénovation d’une cuisine, changements d’éléments pour améliorer la structure, ouvrent la voie à l’amortissement. Ce choix pèse sur la rentabilité nette à moyen et long terme.

Pour ceux qui souhaitent tirer parti des règles, certains réflexes font la différence :

• Scinder ses acquisitions : des équipements achetés séparément, tant qu’ils ne franchissent pas le seuil, passent chaque année en charge et permettent une économie fiscale immédiate.
• S’appuyer sur un expert-comptable spécialisé en location meublée pour sécuriser sa stratégie et éviter les erreurs de déclaration LMNP.
• Privilégier la réalisation des travaux lors des périodes où le logement est vacant contribue à maintenir le niveau de revenus locatifs tout au long de l’année.

La répartition intelligente entre charges et immobilisations rebat les cartes, quel que soit le statut, professionnel ou non. Année après année, anticiper, affiner sa stratégie et se tenir informé des changements, c’est la meilleure façon de garder une longueur d’avance. Le jeu des arbitrages fiscaux n’a jamais été aussi vivant ; il appartient à chacun d’en tirer profit.