Unibail ne trouve pas sa place dans le PEA, et ce n’est pas une question de hasard ou de préférence fiscale. Le cadre réglementaire l’exclut, point. On s’éloigne ici des idées reçues et des raccourcis : la réalité derrière cette absence mérite un vrai détour par l’histoire du placement immobilier côté Bourse.
Après l’article sur les différentes manières d’investir dans l’immobilier, cap sur la suite : explorer en détail les investissements dans des propriétés cotées en bourse.
En France, ces sociétés prennent le nom de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). Côté États-Unis, on parle de REIT (Real Estate Investment Trust).
Investir dans l’immobilier côté Bourse offre une palette d’opportunités. Voyons comment et pourquoi ce secteur attire autant.
Investir dans l’immobilier via la Bourse
Les sociétés immobilières cotées se spécialisent dans l’achat, la construction et la location de biens variés. Leur champ d’action s’étend bien au-delà du simple résidentiel : santé, commerces, bureaux, centres de données, centres commerciaux… Le spectre est large.
Historiquement, sur le long terme, ces sociétés ont affiché une performance solide.
Source : awealthofcommonsense.com
Sur la décennie écoulée, le rendement moyen a dépassé 13 % par an. Cette performance s’explique à la fois par l’appréciation du prix des titres et par les dividendes distribués.
Ce type d’actif se démarque particulièrement quand les taux d’intérêt restent bas. La raison est simple : le financement par emprunt est la norme, ce qui leur permet d’acquérir davantage de biens, d’investir et de refinancer facilement. Leur modèle prospère donc, tant que l’accès au crédit reste abordable.
Atouts des sociétés immobilières cotées
Des rendements attractifs
L’une des règles qui régit le statut SIIC ou REIT oblige ces sociétés à redistribuer une part conséquente de leurs bénéfices à leurs actionnaires, afin de conserver leur statut fiscal. Selon les juridictions, cette redistribution atteint environ 90 % des profits sous forme de dividendes.
Voilà pourquoi ces sociétés séduisent les investisseurs à la recherche de revenus réguliers, par exemple pour compléter une pension.
Les rendements de dividendes oscillent souvent entre 4 et 8 % par an pour les structures les plus stables. Au-delà, on entre sur un terrain plus risqué, avec des titres moins solides.
Pour se faire une idée concrète, voici quelques exemples de rendement sur des sociétés immobilières réputées :
On observe que les sociétés américaines de premier ordre offrent généralement moins de rendement qu’en Europe, mais leur qualité s’avère supérieure.
Des dividendes réguliers et prévisibles
Dans les secteurs commerciaux, hospitaliers ou résidentiels, les baux s’étendent sur de longues années. Cette stabilité assure aux sociétés immobilières un revenu récurrent, souvent mensuel, offrant ainsi une visibilité appréciable sur leur trésorerie.
Ce mécanisme place l’immobilier, aux côtés des services publics, parmi les secteurs les plus fiables pour la distribution régulière de dividendes. Les investisseurs bénéficient donc d’un flux de revenus parmi les plus stables du marché, même si la progression annuelle reste généralement modérée.
Pour illustrer ce point, voici l’évolution du dividende d’Unibail :
Autre exemple avec Simon Property Group :
Ou encore Realty Income :
Une vraie diversification
Les données issues de nombreuses recherches convergent : la volatilité des prix des sociétés immobilières cotées apparaît plus faible que celle des actions classiques. Par ailleurs, la corrélation entre immobilier côté Bourse et marché actions reste basse. Ces actifs se comportent donc en quasi-indépendants dans un portefeuille diversifié.
Pour visualiser cette indépendance, voici la corrélation entre les REIT américains et le S&P500 :
Source : awealthofcommonsense.com
Sur quarante ans, la corrélation moyenne tourne autour de 0,4, une donnée particulièrement intéressante. L’idéal, dans une gestion patrimoniale diversifiée, est d’approcher une corrélation nulle : chaque actif évolue alors de façon autonome, limitant le risque de chute simultanée.
On peut même espérer, certains mois, que la hausse de l’un compense la baisse de l’autre.
La liquidité à portée de clic
La revente d’actions de sociétés immobilières cotées ne pose aucune difficulté : un simple ordre en Bourse suffit pour acheter ou vendre. Inutile de chercher un acquéreur, de régler des frais de notaire ou d’attendre des semaines pour récupérer son capital. L’investissement dans des sociétés cotées offre la plus grande liquidité possible dans l’immobilier.
Comment acheter de l’immobilier en Bourse ?
Différentes stratégies s’offrent à l’investisseur souhaitant détenir ce type de titres.
On peut confier la sélection à un gérant actif ou choisir un fonds indiciel, ou bien composer soi-même son portefeuille en sélectionnant les sociétés immobilières à intégrer. Dans tous les cas, les titres doivent être logés dans un compte-titres ordinaire (CTO) ou dans une assurance-vie. Le PEA, lui, ne permet pas d’accueillir ce type d’actifs.
Investir dans l’immobilier via un ETF
L’achat d’un ETF permet de suivre l’évolution d’un indice regroupant l’ensemble des grandes sociétés immobilières cotées.
À titre d’exemple, l’ETF IWDP (ISHARES Developed Markets Property) offre une exposition à des sociétés du monde entier : États-Unis, Europe, Hong Kong… Un choix pertinent pour diversifier largement et limiter les biais géographiques.
Investir dans l’immobilier via des actions individuelles
Autre option : sélectionner soi-même les sociétés immobilières à mettre en portefeuille. Cette approche convient à ceux qui pensent pouvoir faire mieux que l’indice en choisissant les titres les plus prometteurs, secteur par secteur ou pays par pays.
Attention : cette gestion plus active réduit la diversification et s’expose à davantage d’aléas. Pour s’y risquer, il faut être à l’aise avec l’analyse fondamentale et accepter une part d’incertitude.
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Unibail restera donc à la porte du PEA, mais les portes de l’immobilier coté restent grandes ouvertes à qui cherche rendement, régularité et diversification. À chacun d’en saisir la clé, s’il en a la volonté et la méthode.
