La déduction de la taxe foncière s’opère uniquement pour la part non récupérable sur le locataire, à l’exclusion des ordures ménagères. Les frais d’agence liés à la gestion courante entrent dans la catégorie des charges déductibles, contrairement à ceux relatifs à la constitution du dossier locatif ou à la vente. Les revenus fonciers doivent être déclarés en TTC, même pour les SCI soumises à l’IR. Certains travaux ne sont pas considérés comme déductibles, notamment ceux d’agrandissement ou de reconstruction. Les intérêts d’emprunt, eux, restent déductibles sous conditions précises.

Panorama des charges déductibles pour les revenus fonciers

Profiter pleinement du régime réel implique de distinguer clairement les charges qui allègent vraiment l’impôt sur les revenus fonciers. Les propriétaires qui louent nus ne manquent pas d’options : l’administration fiscale dresse une liste fournie pour évaluer chaque dépense engagée autour du bien mis en location.

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Voici un récapitulatif des principales dépenses déductibles des revenus fonciers qui méritent toute votre attention :

• Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : remplacement d’une chaudière vieillissante, remise en état du système électrique, ravalement de façade… autant de travaux qui visent à conserver ou à améliorer le logement. Ces frais s’imputent directement sur les recettes locatives.
• Frais de gestion et d’administration : honoraires d’agence pour la gestion, cotisations d’assurances contre les loyers impayés, ou encore rémunération d’un expert pour des diagnostics techniques.
• Intérêts d’emprunt : la part des intérêts payés au titre d’un crédit destiné à acheter, réparer ou embellir le bien.

À l’opposé, des dépenses comme l’agrandissement ou la construction d’un logement neuf ne rentrent pas dans le champ de la déductibilité. En choisissant le régime micro foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, mais il lui est alors impossible de déduire les frais réels : cette option n’est offerte qu’à ceux qui optent pour le régime réel.

Le déficit foncier se présente aussi comme un puissant allié quand les charges dépassent les loyers encaissés. Il s’impute alors sur le revenu global du foyer, jusqu’à 10 700 euros par an, à condition de remplir toutes les exigences de la loi. Ce dispositif concerne seulement la location nue : les logements meublés soumis au régime des BIC y échappent totalement.

Taxe foncière : dans quels cas et comment la déduire ?

La taxe foncière revient chaque année pour tous les propriétaires bailleurs. Pour un logement loué nu, le principe est droit : la taxe foncière payée au cours de l’année (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) se déduit des revenus fonciers, tant que ce coût reste à la charge du bailleur, sans être refacturé.

Pour écarter les difficultés lors de la déclaration, quelques points de vigilance doivent guider le propriétaire :

• La part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée directement auprès du locataire reste non déductible. Ne peut être déclarée que la part effectivement supportée par le bailleur.
• La taxe foncière se déclare pour l’année au titre de laquelle elle est fiscalement exigible, et ce, même si le règlement intervient plus tard.
• L’avis d’imposition constitue la preuve : gardez ce document à portée de main au cas où vous auriez à le produire.
• En cas de logement vacant, la taxe foncière reste déductible tant que le bien demeure destiné à la location, sans modification d’affectation.

La déductibilité de la taxe foncière ne concerne que les logements loués nus, dont les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Les locations meublées, soumises au régime BIC, échappent à ce mécanisme. Une relecture soignée du tableau des charges s’impose chaque année pour ne pas s’exposer à des erreurs qui pourraient attirer l’attention de l’administration fiscale.

Déclaration en TTC ou HT : ce que retient l’administration

La même question ressurgit à chaque déclaration : faut-il reporter les charges en TTC ou en HT ? L’administration fiscale ne laisse guère de place à l’improvisation. Au régime réel, toutes les dépenses déductibles, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, sont à déclarer pour leur montant TTC, si la TVA a été versée.

En pratique, la TVA ne concerne que certains biens à usage professionnel. Pour les locations nues à usage d’habitation, ce n’est que marginal : dans la majorité des cas, le propriétaire déclare le total réglé, sans distinguer HT et TTC.

Le formulaire ne prévoit d’ailleurs qu’une case par dépense, sans différence possible entre HT et TTC. Pour éviter toute difficulté lors d’un éventuel contrôle, mieux vaut conserver soigneusement les factures acquittées, en particulier celles explicitant le montant TTC. Ce sont ces pièces justificatives qui serviront de référence.

Il existe des cas particuliers : certains bailleurs, louant des locaux professionnels, alternent entre montants HT et TTC. Lorsque la TVA n’est pas récupérée, seule la dépense effectivement supportée (donc TTC) entre dans la déclaration. Une seule règle : s’en tenir à la charge réellement payée.

Frais d’agence, spécificités en SCI à l’IR : ce qu’il faut retenir

Les frais d’agence comptent parmi les charges déductibles les plus fréquentes sur les revenus fonciers. Que ce soit pour la gestion locative, le mandat de location ou la rédaction du bail, seules les prestations relatives à la gestion courante du bien entrent dans la déduction, à la condition d’avoir été effectivement réglées. Sur la déclaration : on indique le montant TTC, TVA comprise, lorsqu’elle s’applique.

En SCI à l’IR, la logique reste la même. Chaque associé mentionne sa quote-part de revenus et de charges, en fonction de ses droits dans la société. Tous les frais de gestion, honoraires de syndic, dépenses d’agence ou la comptabilité sont pris en compte, pour autant qu’ils soient justifiés et effectivement payés.

Examinons les catégories de frais à examiner pour une SCI à l’IR :

• Charges liées à la gestion locative : honoraires d’agence, relocation, état des lieux
• Frais rattachés à l’administration de la société : rémunération du gérant, frais bancaires

Attention, seules les sommes réellement acquittées au cours de l’exercice sont recevables : pas question de déduire des provisions inutilisées ou des honoraires impayés. La rigueur prévaut, et la traçabilité est la règle : seules les charges justifiées sur factures sont admises. Les propriétaires avertis le savent : sur ce terrain, mieux vaut ne jamais jouer la facilité.

À la croisée du pragmatisme et de la vigilance, la maîtrise de la déduction fiscale fait toute la différence entre ceux qui allègent légitimement la note et ceux que le fisc rappelle à l’ordre. Au bout du compte, chaque détail pèse, il suffit d’un oubli ou d’un excès pour faire basculer tout l’équilibre.