Dépasser 90 jours de location par an reste interdit dans la majorité des communes françaises, sauf pour certaines catégories de bailleurs ou sous conditions strictes. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit pourtant des exceptions spécifiques, rarement connues des propriétaires. La définition de la résidence principale, fixée à au moins huit mois d’occupation par an, entraîne des obligations déclaratives précises et expose à des sanctions en cas d’infraction.
Depuis 2024, de nouvelles mesures renforcent le contrôle des locations, avec une vigilance accrue sur les plateformes en ligne et des sanctions financières alourdies pour les contrevenants.
Comprendre les différences entre résidence principale et résidence secondaire en location
Faire la distinction entre résidence principale et résidence secondaire s’avère déterminant dès qu’il s’agit de louer un logement en France. C’est cette nuance qui va dessiner le cadre légal de votre projet, fixer la durée maximale de location, et conditionner vos démarches auprès des autorités locales.
Un logement devient résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an, à l’exception de situations comme un déplacement professionnel, des raisons de santé ou un cas de force majeure. Ce critère n’est pas anodin : il permet aux communes de limiter la location saisonnière à 120 jours par an, voire de réduire ce seuil à 90 jours, comme c’est déjà le cas à Paris et bientôt à Lyon.
En revanche, les résidences secondaires sont soumises à un cadre nettement plus strict. Avant toute mise en location saisonnière, il faut déclarer le bien en mairie, et, dans de nombreuses villes, obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette démarche vise à empêcher la disparition des logements classiques au profit des meublés de tourisme. Les contrôles se multiplient et les sanctions financières en cas d’infraction peuvent vite faire mal.
Autre point de vigilance : la différence entre location meublée et location vide. Louer une chambre chez l’habitant permet de sortir du plafonnement annuel, à condition que le locataire ne dispose pas du logement dans son ensemble. Ce régime plus flexible séduit les propriétaires souhaitant loger un étudiant ou un travailleur temporaire, sans tomber sous le coup des restrictions applicables à la location touristique.
Il faut aussi se décider sur le régime fiscal : micro-BIC pour les revenus plus modestes, régime réel si vos encaissements dépassent certains seuils, avec des abattements qui varient selon le classement du bien. Statut du logement, durée de location, obligations déclaratives et fiscales : chaque détail compte pour éviter l’imbroglio administratif, optimiser ses revenus et naviguer dans les clous.
Quelles règles encadrent la location de sa résidence principale en France ?
Depuis peu, la location de la résidence principale cristallise les tensions entre villes et plateformes de location saisonnière. Depuis le 1er janvier 2025, chaque commune peut, par délibération municipale, fixer le plafonnement à 90 jours par an. Paris a déjà franchi le pas, Lyon s’y met en juin 2025, tandis qu’ailleurs, le plafond national reste à 120 jours, sauf si la mairie décide de le réduire.
Louer son logement en meublé touristique, via Airbnb, Abritel et consorts, implique des démarches précises : déclaration obligatoire en mairie, obtention d’un numéro d’enregistrement à mentionner sur toutes les annonces. Côté fiscalité, les plateformes transmettent désormais les revenus locatifs à l’administration, et la taxe de séjour devient incontournable dans les zones touristiques.
Voici les principales obligations à retenir si vous envisagez de louer votre résidence principale :
- Déclarer la location en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement pour toute location meublée touristique
- Être en mesure de communiquer le nombre de jours où le bien a été loué, à la demande de la mairie
- Respecter le plafond annuel sous peine d’une amende jusqu’à 10 000 €, portée à 15 000 € en 2026
- Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, état des risques, électricité, plomb, etc.)
- Exiger un dépôt de garantie, limité à deux mois de loyer maximum
En cas d’écart, les amendes administratives peuvent atteindre des montants conséquents. En dehors de la location temporaire, la location meublée classique impose un bail d’un an minimum (neuf mois pour les étudiants). Le locataire peut partir à tout moment, moyennant un préavis d’un mois. De son côté, le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois, en motivant sa décision.
Dépasser la limite des 90 jours : dans quels cas est-ce possible ?
Le cap des 90 jours annuels pour la location saisonnière d’une résidence principale paraît infranchissable dans de nombreuses villes. Pourtant, la loi ménage quelques exceptions précises, à condition de pouvoir les justifier sérieusement. Voici les situations qui permettent de dépasser ce plafond :
- Obligation professionnelle
- Raison de santé
- Cas de force majeure
Cette tolérance s’applique aussi bien au loueur qu’à son conjoint ou à toute personne à charge vivant dans le logement. Exemple concret : si vous êtes muté temporairement loin de chez vous, hospitalisé longuement ou victime d’un sinistre majeur, il devient possible de louer au-delà des 90 jours. Attention, la mairie peut réclamer des justificatifs solides. Sans preuve, l’excès reste sanctionné.
Autre subtilité : la location d’une chambre chez l’habitant n’est pas concernée par le plafonnement, tant que le locataire ne dispose pas de la totalité du logement. Cette souplesse facilite la location partielle, sans risquer de dépasser le quota annuel. Pour une résidence secondaire, la règle change : il faut déclarer la location en mairie et, souvent, obtenir une autorisation de changement d’usage.
Ce que la loi prévoit pour 2024 : évolutions et points de vigilance à retenir
Le cadre réglementaire évolue vite. La loi LE MEUR n°2024-1039 donne la possibilité à toutes les communes de fixer la durée maximale de location de courte durée d’une résidence principale à 90 jours par an. Paris applique déjà cette limite, Lyon la rejoint à l’été 2025, Marseille s’y prépare. L’objectif : endiguer l’essor des meublés de tourisme et protéger le parc de logements classiques.
Pour chaque location meublée touristique, certaines démarches deviennent obligatoires : déclaration en mairie et obtention du numéro d’enregistrement, à faire figurer sur chaque annonce, sous peine d’amende. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’impose aussi : dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués en meublé touristique. Les classes F seront exclues en 2028, et seuls les biens A à D resteront autorisés à partir de 2034.
L’arsenal répressif se renforce. Voici un récapitulatif des principales sanctions financières :
- Jusqu’à 5 000 € d’amende administrative pour défaut de déclaration, montant porté à 10 000 € en 2026.
- Dépassement du plafond annuel ou non-transmission du nombre de jours loués : jusqu’à 10 000 € d’amende par an, 15 000 € à partir de 2026.
- Non-transmission du DPE à la mairie : astreinte de 100 € par jour, amende pouvant atteindre 5 000 € par logement.
En matière de fiscalité, la location meublée relève du micro-BIC ou du régime réel. Le statut LMNP s’applique pour la plupart, tandis que le LMP devient accessible à partir de 23 000 € de recettes annuelles, à condition que ces revenus dépassent ceux des autres activités professionnelles du foyer. Le bien doit répondre à la liste minimale de mobilier et respecter les normes de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002.
Sous l’œil des mairies, des plateformes et du fisc, la location d’une résidence principale n’est plus un terrain vague. Elle ressemble désormais à une course d’obstacles, où chaque règle compte et chaque manquement peut coûter cher. Rester vigilant, c’est garder la main sur son projet locatif, sans risquer de tout perdre pour quelques jours de trop.
