Acheter un bien en devise étrangère : comment anticiper l’impact des fluctuations monétaires ?

Le 16 Juil 2025

Acheter un bien immobilier à l’étranger peut représenter une réelle opportunité patrimoniale. Que ce soit pour une résidence secondaire au Portugal, un investissement locatif en Floride ou un pied-à-terre en Suisse, les projets d’acquisition hors zone euro séduisent de nombreux Français. Pourtant, un paramètre essentiel reste trop souvent sous-estimé : la fluctuation des devises. Car dès lors que l’opération se fait dans une monnaie différente de l’euro, le taux de change devient un facteur déterminant du coût final, et parfois même de la rentabilité.

Un achat immobilier exposé à la volatilité du marché des devises

Lorsqu’un acquéreur achète un bien libellé en devise étrangère, il engage son capital sur un actif dont le prix dépend non seulement du marché immobilier local, mais aussi des variations monétaires. Ainsi, l’achat d’un bien à 500 000 dollars aux États-Unis peut coûter bien plus, ou bien moins, selon le cours de l’euro face au dollar au moment du virement des fonds.

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Par exemple, un euro qui s’échange à 1,20 dollar au moment de la signature implique un coût en euros plus faible que s’il chute à 1,05 dollar quelques mois plus tard. Sur un achat à plusieurs centaines de milliers d’euros, l’impact est significatif : une simple variation de 5 à 10 % du taux de change peut représenter une différence de dizaines de milliers d’euros. D’autant que ces fluctuations peuvent intervenir entre la promesse d’achat et la signature définitive, voire au moment du versement du solde ou du prêt immobilier si celui-ci est souscrit localement. Pour mieux comprendre les paires majeures du marché des devises, il peut être utile de consulter le site.

Les zones géographiques les plus exposées au risque de change

La zone euro offre une certaine sécurité aux investisseurs européens : acheter en Espagne, en Italie ou en Grèce évite toute conversion monétaire. En revanche, dès lors que l’achat concerne un pays dont la devise est différente (dollar américain, franc suisse, livre turque ou dirham marocain), le risque de change devient un élément structurant de l’opération.

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Parmi les destinations les plus courantes en dehors de la zone euro :

États-Unis : très prisés pour leurs rendements locatifs dans certaines villes comme Miami, Atlanta ou Détroit.
Suisse : attrayante pour sa stabilité économique, mais soumise à la force chronique du franc suisse.
Maroc ou Île Maurice : des marchés portés par les résidences secondaires et l’investissement locatif touristique.
Royaume-Uni : encore convoité malgré le Brexit, mais sujet à des variations importantes de la livre sterling.

Dans chacun de ces cas, l’analyse du contexte monétaire local devient aussi importante que celle du marché immobilier lui-même.

Intégrer le paramètre monétaire dans sa stratégie d’investissement

Pour se prémunir contre les aléas du marché des devises, plusieurs réflexes peuvent être adoptés en amont. Le premier consiste à surveiller les tendances de long terme entre l’euro et la devise du pays ciblé. S’il existe une tendance de dépréciation ou d’appréciation marquée, cela peut influencer le moment opportun pour investir. Ensuite, la temporalité de l’opération joue un rôle majeur. Un investissement long terme dans une devise historiquement stable (comme le franc suisse) peut représenter un levier de diversification intéressant. À l’inverse, un projet de court ou moyen terme dans un pays à forte volatilité monétaire exige plus de prudence.

Enfin, pour les investisseurs avertis, des outils de couverture peuvent être envisagés afin de sécuriser le taux de change. Certains établissements bancaires ou acteurs spécialisés permettent de bloquer un cours via des produits financiers dérivés, comme les contrats à terme ou les options. Cela reste cependant une solution à réserver aux profils familiers de ces mécanismes, compte tenu des frais et de la complexité.

Quelles marges de manœuvre dans le financement du projet ?

Le risque de change peut également influencer la structure du financement. Lorsqu’un bien est acheté en devise étrangère, il est possible de :

Contracter un prêt dans la devise locale : cela limite l’impact des fluctuations sur la dette, mais peut exposer au risque de change sur les remboursements si les revenus sont perçus en euros.
Financer l’achat en euros : dans ce cas, le taux de change au moment du transfert des fonds détermine le montant en devise reçu.
Diversifier le financement : certains investisseurs répartissent leur dette ou leur apport entre plusieurs devises pour réduire l’exposition.

Dans tous les cas, la prudence impose de conserver une marge de sécurité dans le plan de financement, notamment pour faire face à une évolution défavorable des taux de change entre la promesse et la signature, ou dans les mois suivant l’acquisition.

Penser au long terme : valorisation et sortie

Anticiper l’effet de change ne s’arrête pas à l’achat. Il est également important de réfléchir à la valorisation future du bien en tenant compte du risque monétaire. Si la devise locale se déprécie durablement face à l’euro, cela peut mécaniquement réduire la valeur de revente en euros, même si le prix local augmente.

De même, les revenus locatifs perçus dans une devise faible peuvent être affectés en cas de conversion vers l’euro, notamment si ces revenus servent à rembourser une dette en euros ou à générer un revenu complémentaire en France. Enfin, dans une logique patrimoniale, la transmission ou la revente du bien dans une autre devise que l’euro peut complexifier la gestion successorale ou fiscale, en particulier si des gains en devise sont à convertir au moment du transfert.