Comment se paye les charges de Co-propriété ?
La majorité des désaccords entre les copropriétaires concernent les frais de copropriété et les travaux. Les tensions peuvent être d’autant plus importantes si la copropriété est constituée de plusieurs bâtiments, la répartition des coûts et des coûts des travaux pouvant rapidement bloquer le fonctionnement de l’ensemble.
Pour les condominiums, chaque lot a ses frais
Les frais généraux de copropriété sont répartis entre tous les copropriétaires, chacun payant sa part en fonction de ses frais. Prenons le cas d’un bâtiment avec 20 000 euros d’honoraires. Un copropriétaire qui détient 100 primes sur 1 000 doit alors débourser 2 000 euros pour sa participation aux dépenses. Il ne peut en aucun cas prétendre qu’il n’utilise pas telle ou telle partie du bien pour éviter de payer les montants qu’il réclame.
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Une exception : les dispositions relatives à la copropriété peuvent garantir ce qu’on appelle « Charges spéciales » si la résidence compte plusieurs bâtiments. Dans ce cas, les copropriétaires ne sont responsables que des coûts de leur propre bâtiment. Pour les distribuer, chaque lot se voit attribuer des frais spéciaux par l’organisateur, qui permettent de calculer la contribution de chaque lot au coût de son bloc.
Notez qu’une répartition des frais en fonction de l’utilité d’un équipement ou du service fourni peut également être précisée dans le règlement de la copropriété. Ici aussi, grâce à la répartition des redevances. En d’autres termes, les copropriétaires qui ne peuvent pas les utiliser n’ajoutent pas à leurs dépenses. C’est souvent le cas de l’ascenseur pour les résidents du rez-de-chaussée. À moins qu’il ne dessert votre sous-sol ou votre parking souterrain.
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Appels à des dispositions pour soutenir la copropriété
Le condominium doit avoir un fonds de roulement (une réserve de trésorerie) pour que le syndic ait des dépenses courantes et peuvent payer des factures. À cette fin, des provisions sont demandées tous les trimestres, chacune correspondant à un quart du budget convenu lors de la réunion (voir infographie à la page suivante). Si des travaux en dehors des dépenses courantes ont été choisis, le syndic peut également exiger des avances des copropriétaires pour anticiper les paiements aux sociétés de services.
Ces montants peuvent être réclamés soit en fonction des différentes phases du projet, soit selon un calendrier fixé lors de l’assemblée générale annuelle. Pour gérer les travaux futurs (par exemple, la rénovation), l’ordonnance sur la copropriété peut également prévoir une avance de fonds qui ne peut dépasser un sixième du budget des dépenses courantes. Le mandataire doit ensuite voter sur la création de cette réserve financière supplémentaire lors de l’assemblée générale annuelle. Et cela à la majorité absolue. Il peut alors travailler avec n’importe quel copropriétaire Faites appel du paiement.
Quelles que soient les raisons invoquées pour la levée de fonds, il est préférable de respecter les délais fixés. Au moindre retard, les syndics n’hésitent pas à facturer des frais de relance et de résiliation, dont ils déterminent librement le montant.
Le nouveau fonds opérationnel imposé par la loi Alur
Depuis le 1er janvier 2017, les condominiums sont tenus de mettre en place un fonds de travail obligatoire. Fixer des objectifs ? Attendez-vous et assumez les coûts des travaux futurs. Pour ce faire, les copropriétaires devront payer une réserve supplémentaire. Et il est difficile de le contourner ! Tous les condominiums sont concernés, à l’exception de ceux ayant moins de dix propriétés qui peuvent voter contre la constitution de ce fonds d’urgence en GA, et les nouvelles constructions dans les cinq premières années suivant la réception du site.
Cette exception a également été appliquée aux condominiums qui ont réalisé un diagnostic technique global (DTG) qui montre qu’aucun travail ne sera nécessaire au cours des dix prochaines années. Autant dire qu’ils sont rares !
Les montants prévus sont destinés à financer tous les types de travaux, à l’exception des travaux d’entretien : obligatoires (par exemple, rénovation) ; travaux d’entretien (réparation de la toiture) ; travaux d’entretien (changement de peinture ou de tapis dans les espaces publics) ; amélioration (installation d’un système d’interphone) ; ceux qui se concentrent sur des les équipements tels que l’ascenseur ; les études techniques requises par tous ces travaux ; enfin, les travaux urgents de sécurisation du bâtiment.
Bon à savoir : Les contributions annuelles requises correspondent à au moins 5 % du budget prévisionnel. En outre, la majorité absolue est requise. Une fois qu’il l’a reçu, le syndic doit le transférer à un Compte bancaire de dépôt. Et aucun copropriétaire ne peut éviter de les payer.