Comment se déroule une procédure d’expulsion ?

Si votre locataire n’est pas payé, il est important de désamorcer la situation rapidement en essayant de le contacter et d’en discuter tout en lui envoyant un rappel par courrier puis une mise en demeure en parallèle. Cette phase est cruciale car les impayés qui sont réglés sont souvent très difficiles à résoudre compte tenu du nombre croissant de dettes locatives qui surviennent.

Si votre locataire a plus de deux délais de retard, le processus d’expulsion doit être lancé. Dans cet article, nous décrivons les étapes les plus importantes de l’exclusion.

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La procédure prend en moyenne entre 18 et 24 mois, voire plus avec les délais prolongés dus au Covid , sans compter les recommandations, les délais accordés, et l’arrêt hivernal. Il est divisé en une phase amiable, une ordonnance de paiement de l’huissier de justice, une assignation au tribunal et le expulsion. Revenons aux détails.

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Rappel des raisons de l’expulsion

Les factures impayées constituent la principale clause d’activation de la clause de résolution du bail, une clause qui vous permet de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.

Pour rappel, les motifs de résiliation du bail sont limités. Les voici :

• non-paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
• absence de transmission du certificat d’assurance habitation (en savoir plus sur notre fiche technique pratique)
• perturbations répétées dans le quartier identifiées par une décision de justice (voir notre fiche d’information à ce sujet)
• Entretien dans les locaux du locataire malgré des vacances régulières accordées par le propriétaire

Nous allons prendre les mesures classiques décrire en détail une procédure d’expulsion liée à un loyer impayé (les délais ne sont donnés qu’à titre indicatif).

obtention d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois

Tentative d’arbitrage à l’amiable : 1 mois

Dès les premiers jours de retard, il est recommandé de contacter le locataire pour comprendre le problème. Il est important de les redémarrer rapidement car il est souvent difficile de résoudre un paiement en attente.

Vous pouvez le redémarrer par e-mail et par simple message (voir notre modèle d’e-mail de rappel simple).

Si le délai n’est toujours pas payé après 15 jours, la plupart des garanties locatives impayées exigent explicitement que vous demandiez au locataire de payer par courrier recommandé dans les huit jours, que vous pouvez doubler par un e-mail ou une simple lettre (voir notre modèle de notification par formulaire).

Si ces tentatives d’arbitrage amiable ne sont pas travaillé, vous pouvez soit envoyer le dossier à votre assurance locative impayée, qui s’occupera du reste, soit suivre les étapes décrites vous-même ; ci-dessous.

Ordre à payer : 2 mois

La première étape obligatoire consiste à envoyer un ordre de paiement par l’intermédiaire de l’huissier de justice dans un délai de 2 mois. Il s’agit d’une étape obligatoire inscrite dans la loi, sans laquelle vous ne pouvez pas poursuivre en justice.

Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est considéré comme résolu. Sinon, vous pouvez poursuivre la procédure en la préférant devant le tribunal de district.

Affectation : 2 à 6 mois

Vous pouvez appeler le locataire devant le tribunal de district sans nécessairement consulter un avocat. Il suffit de remplir un formulaire et de joindre les documents au dossier. L’objectif de la procédure est de parvenir à la résiliation automatique du contrat de location en fixant la clause de règlement et les loyers impayés peuvent être récupérés.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre l’assignation et la date du prononcé devant le tribunal.

Décision : 2 à 6

mois Après avoir pris ses fonctions devant le juge, celui-ci prend une décision dans un délai d’un mois. Si le juge ne donne pas de délais au locataire (durée maximale possible de 3 ans selon la situation du locataire), il peut résilier le bail et émettre une injonction temporaire lui ordonnant de payer les arriérés de loyer et d’ordonner son expulsion.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Ces derniers deviennent alors résidents sans droits ni titres, leur loyer étant converti en allocation d’occupation.

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Expulsion effective des locataires : entre 4 et 16 mois

Première tentative d’expulsion : 2 à 8 mois

Sur la base de la décision relative à la résiliation du contrat de location et à l’expulsion du locataire, vous avez peut-être amené le locataire à quitter les lieux par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Il existe plusieurs cas où l’huissier de justice apparaît dans l’appartement du locataire :

1. le locataire est présent et quitte volontairement les lieux
2. le locataire est présent mais refuse de quitter les lieux
3. en cas d’absence du locataire, l’huissier de justice ne peut entrer dans les locaux que s’il est accompagné d’un policier ou de deux témoins importants

Dans les cas 1 et 3, l’huissier de justice peut préparer un rapport sur la restauration de l’appartement, les meubles peuvent être placés dans un dépôt de meubles et faire changer les serrures.

Dans le cas 2, il faut recourir à la police.

Intervention du propriétaire vivant

Il est strictement interdit au propriétaire de chasser lui-même le locataire.

En vertu de la loi ALUR, cette expulsion illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amendes.

L’esprit de la loi est d’éviter les expulsions forcées qui ne respecteraient pas les droits des locataires.

Demande de police : 2 à 8 mois

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier de justice demande l’aide de la police afin de faire une nouvelle tentative d’expulsion.

Cette question s’adresse à la préfecture, qui dispose de deux mois pour y répondre .

En cas d’absence de réponse ou de rejet, le propriétaire peut s’opposer à l’État en s’engageant à sa responsabilité et demande au ministère des Finances de rembourser les loyers (en fait l’allocation d’occupation) jusqu’à ce qu’il utilise les pouvoirs publics. Cette approche amène généralement la préfecture à réagir lorsqu’aucune réponse initiale n’est reçue. Pour plus d’informations sur l’indemnisation en cas de refus d’assistance policière, consultez les instructions complètes du siège de la police de Paris (limité à Paris pour plus de détails, mais cela vous donne des informations détaillées).