Défiscalisation

Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Que vous louiez votre résidence principale en France pendant votre expatriation, que vous louiez votre maison de vacances de façon saisonnière ou que vous fassiez un investissement locatif en prévision de votre retraite, vous êtes soumis à l’impôt sur vos revenus locatifs en France. Le taux d’imposition des non-résidents hors UE sur les revenus d’origine française est de 37,2 %, soit 47,2 % (cotisations sociales incluses) ! Cependant, il est facile et à la portée de tous de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Recherchez tous les éléments de ce dossier.

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Taux d’imposition pour les Français hors UE : 37,2 % à 47,2 %

Comme expliqué sur le site web de la direction générale finances publiques www.impots.gouv.fr, les personnes résidant hors de France sont soumises à l’impôt sur tous les revenus de sources françaises. Les revenus de location entrent dans cette catégorie quel que soit votre mode de location.

Ces revenus sont imposés à un taux minimum de 20 % du premier euro jusqu’au seuil de 25,710€ de résultat net imposable (par action) et de 30 % au-delà. Pour les Français hors UE, les cotisations de sécurité sociale sont actuellement ajoutées à un taux de 17,2 %.

En tant que citoyen français vivant en dehors de l’Union européenne, votre taux d’imposition total, taxes comprises, est de 37,2 %, soit 47,2 %. Ce taux s’applique à vos revenus locatifs en France.

Les revenus locatifs ne signifient toutefois pas la somme des loyers. En prenant les bonnes décisions, les revenus locatifs peuvent devenir déductibles d’impôts Zéro pendant que vous percevez des loyers chaque mois.

Réglage possible en calculant le chiffre d’affaires total

Une deuxième façon de calculer votre taux d’imposition consiste à prendre en compte votre revenu total. Si vous estimez que, compte tenu de vos revenus totaux (c’est-à-dire France hors France), votre taux marginal d’imposition est inférieur à 20 % selon les différents tiers en vigueur en France, vous pouvez demander à appliquer ce taux à vos revenus locatifs en France.

Dans ce cas, vous devez informer les autorités fiscales françaises de vos revenus totaux (en France et hors de France). L’administration fiscale calcule votre taux d’imposition pour l’ensemble de ces revenus et n’applique le taux d’imposition qu’à vos revenus provenant de sources françaises. Si vous vivez en Asie, vous devez toujours ajouter 17,2% des cotisations de sécurité sociale.

Le site de la direction générale de Les finances publiques fournissent tous les détails et les changements possibles : https://www.impots.gouv.fr/portail/international-particulier/questions/quest-ce-que-le-taux-moyen-puis-je-en-beneficier

France, cependant, il existe un moyen simple et totalement légal d’éviter de payer des impôts sur vos revenus locatifs. Comment ? En choisissant une location meublée En .

Les revenus locatifs imposables ne signifient pas la somme des loyers

Comme vous le savez, lorsque vous percevez les loyers, vous devez produire une déclaration d’impôt foncier pour déterminer l’impôt à payer.

Que vous louiez vide (également appelé nu) ou meublé, si vous pouvez déclarer vos revenus locatifs en mode « microland » (également appelé forfait) ou à « frais réels ». Cela donne donc 4 options pour déclarer les revenus locatifs. Choisissez le bon  :

  1. Location simple, explication du forfait appelé Micro-Land grâce aux impôts
  2. Loyer nu, explication des coûts réels
  3. Loyer meublé, déclaration forfaitaire, dans ce cas appelé Micro-BIC par le biais d’impôts
  4. Loyer meublé, explication des coûts réels

En achetant un bien immobilier en France que vous incluez immédiatement dans un loyer meublé puis en le déclarant à un coût réel, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus locatifs pendant une période estimée à dix ans.

Une petite précision à ce stade, une location meublée ne signifie pas seulement une location saisonnière. Surtout dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse, Strasbourg,… il est très courant de louer un appartement meublé toute l’année. Il est également possible de faire des locations saisonnières dans des zones touristiques correspondant à une sous-catégorie spécifique.

Pourquoi ? Les explications sont disponibles dans le Décrit ci-dessous en analysant la méthode d’imposition des 4 options possibles pour déclarer les revenus locatifs.

Enregistrement du forfait : 30 % ou 50 % ou même 71 %

La meilleure option pour un bien dont vous héritez ou dont vous êtes propriétaire depuis plus de très longtemps et que vous proposez à la location.

Dans le cas d’un simple loyer – réduction de 30% – vous payez l’impôt sur 70% du revenu

Si vous choisissez le mode forfait pour les locations nues et meublées, l’explication est vraiment très simple. Dans le cas de simples loyers, il suffit de transférer le montant total des revenus immobiliers perçus (=montant des loyers perçus au cours de l’année subventions et allocations reçuses montant des coûts normalement supportés par le propriétaire et facturés au locataire — les honoraires à la charge du locataire) à la déclaration 2042. Une réduction de 30 % sur le Le taux forfaitaire est automatiquement appliqué par les autorités fiscales. Vous n’avez rien d’autre à faire. Vous devrez alors payer 37,2 % des impôts et des cotisations de sécurité sociale sur les 70 % restants si un non-résident fait partie du premier versement.

Pour les locations meublées – 50 % de réduction – vous payez un impôt sur 50 % du revenu

Le principe est similaire pour les locations meublées en forfait, sauf que la réduction est alors de 50 %. Les autorités fiscales estiment que vous avez un coût plus élevé de location meublée, notamment en raison des équipements qui doivent être achetés et entretenus dans la propriété, d’un chiffre d’affaires plus élevé des locataires…

Pour la location meublée de tourisme – réduction de 71 % – vous payez l’impôt sur 29 % des revenus

Enfin, s’il s’agit d’une location meublée de type touristique, maison de vacances rurale, chambre d’hôtes, Location à court terme AirBnB ou autres, la réduction est alors atteinte à 71%. En fait, le chiffre d’affaires des locataires sera important, tout comme vos dépenses.

Dans les trois cas, aucun comptable ou feuille de calcul Excel n’est requis pour simuler votre imposition. Suivez les instructions de votre déclaration de revenus et prenez une calculatrice pour obtenir vos impôts.

Résumé des indemnités pour l’explication forfaitaire :

  • Loyer simple — réduction de 30 %, imposition de 70 % du revenu locatif.
  • Location meublée — réduction de 50 %, imposition de 50 % du revenu locatif.
  • Location meublée à des fins touristiques — réduction de 71 %, imposable sur 29 % des revenus locatifs.

Rapport de dépenses actuel : je n’ai pas payé d’impôt sur un loyer meublé depuis de nombreuses années

Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le louez immédiatement, vous ne payez pas d’impôts. Lorsque vous achetez la propriété les possèdent déjà et les louent nus, dans certains cas, vous pouvez réussir à arrêter de payer des impôts pendant quelques années.

La deuxième façon de déclarer vos revenus de location consiste à répertorier toutes les dépenses réelles. Vous déduisez ensuite toutes les dépenses réelles liées à votre propriété de vos revenus locatifs, telles que la main-d’œuvre, les intérêts sur le prêt, les frais de copropriété, les frais de gestion locative, l’assurance emprunteur, l’assurance pour les propriétaires sans emploi, les frais de dossiers bancaires,… qui sont déduits de votre revenu imposable. Donc, si vous faites beaucoup de travail et que vous louez ensuite votre propriété vide, vous ne paierez pas d’impôts pendant plusieurs années tant que le montant total du travail n’aura pas été déduit.

Pour les locations meublées (et uniquement les meublés), vous déduisez également environ 3 % du prix d’achat du bien chaque année ainsi que tous les coûts associés à l’achat de la propriété tels que les frais de notaire, d’agence et/ou de chasseur. Ils déduisent également l’achat de mobilier et tous les autres frais liés à la location et à la gestion du bien (connexion ADSL, nettoyage, frais comptables,…)

Ces déductions supplémentaires s’ajoutent à tous les autres frais qui sont également facturés pour le simple loyer.

Exemples de chiffres : une économie d’impôt de 5 000 euros par an sur un investissement

L’exemple suivant illustre les économies d’impôts réalisées .

M. et/ou Mme FrançaisLes non-résidents achètent un bien immobilier pour un montant de 300 000 euros.

  • Emprunter 200 000 euros à 1,1% sur 20 ans.
  • rembourser environ 13 920 euros par an , dont 2 400 d’intérêts sur le prêt.
  • payer 600 euros par an d’assurance emprunteur et 100 euros par an assurance des propriétaires non occupants.
  • et les frais de copropriété s’élèvent à 900 euros par an

Vous pouvez envisager un simple loyer pour 990 euros par mois. Ou louer en loyer meublé de 1 100 euros par mois .

Si vous choisissez la location meublée, vous devrez investir 4 000 euros supplémentaires pour le mobilier .

Comme le montre l’analyse simplifiée ci-dessous , vous économisez environ 5000 euros d’impôts par an avec le loyer meublé :

Remarque : Il s’agit d’une simulation simplifiée illustrant le principe selon lequel le comptable réalisera une étude personnalisée de votre situation. Il vous expliquera également comment passer de la simple location à une location meublée avec ou sans locataire déjà sur place. est situé

Que font les frais supplémentaires d’environ 3% du coût d’achat de la propriété en location meublée ?

Pour les locations meublées, les autorités fiscales supposent que le bien que vous louez est l’actif qui fait l’objet du revenu. D’un point de vue comptable, il estime également que cet actif se déprécie avec le temps. Le même principe comptable s’applique que dans une entreprise. Le calcul exact de ces coûts est assez complexe, car le terrain (même s’il s’agit d’un appartement), les murs, le toit, les meubles, etc. doivent être soigneusement séparés selon les règles comptables. Chaque élément a une période de récupération différente. Selon notre expérience, cette dépréciation correspond à environ 3 % de vos coûts d’achat du bien. En outre, vous pouvez utiliser un champ de frais étendu tel que les frais de notaire lors de l’achat ainsi que les frais d’agence et/ou de chasseur d’appartements, les achats de meubles, Frais de gestion locative, honoraires de comptable…

L’accumulation de l’amortissement de la propriété et des coûts supplémentaires dans vos dépenses réelles annule simplement l’impôt souvent pendant dix ans ou plus.

Location meublée : Êtes-vous éligible à des fins fiscales LMNP ou LMP ?

Si vous avez déjà été intéressé par ce sujet, vous avez déjà entendu les deux termes. Lorsque vous déposez une déclaration dans Furnished, les autorités fiscales distinguent deux catégories :

  • Vous recevez plus de 23 000 euros de ventes (c’est-à-dire loyers plus frais) par an,
  • que l’ensemble de ce chiffre d’affaires représente plus de la moitié des recettes fiscales en France.

Si vous ne percevez pas d’autres revenus que vos loyers en France. Vous vous trouvez automatiquement dans la catégorie LMNP (Location meublée non professionnelle), si vous recevez moins de 23 000 euros et des LMP. (Location meublée professionnelle) ci-dessus. Dans le dossier Zoom sur LMNP vs LMP , recherchez les principales caractéristiques à retenir concernant ces deux modèles fiscaux.

Création d’une SCI, société civile immobilière

Une autre approche consiste à acquérir des biens immobiliers avec la création d’une société immobilière civile. Deux systèmes fiscaux sont alors possibles pour vous, soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur le revenu des sociétés. L’avantage fiscal le plus important de la création d’une SCI est la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés et donc de ne pas être soumis à des classes d’impôt sur le revenu progressives ni à des cotisations de sécurité sociale. En fait, les bénéfices générés par SCI sont imposés au taux fixe de l’impôt sur les sociétés. En outre, comme dans le cas des locations meublées, le bien est vendu au niveau comptable et Un grand nombre d’éléments amortis sont pris en compte dans les dépenses, ce qui permet dans la plupart des cas de réduire voire d’annuler les bénéfices. Le seul inconvénient qui reste important est le calcul de l’impôt sur les plus-values en cas de revente, qui s’avère extrêmement désavantageux et peut alors remettre en cause l’ensemble de la stratégie fiscale initiale. Ce n’est donc pas toujours une solution miracle. Il est préférable d’analyser cette option en détail en prenant d’abord le temps de lire le dossier complet de l’ICS sur le site d’Immoneos en cliquant ici.

Achat en cours de mutilation

Cette méthode d’investissement immobilier, apparue il y a vingt ans, est encore peu connue, même si elle offre de nombreux avantages, notamment en termes de préparation à la retraite. Non seulement vous ne pouvez pas payer d’impôts sur les revenus locatifs, mais vous pouvez également payer des impôts sur les revenus locatifs hors de l’immobilier. et en fin de compte optimiser l’IFI. Cette méthode d’investissement est très efficace d’un point de vue fiscal et peut être très rentable. Cependant, il s’adresse à des personnes qui ont déjà un héritage important. Pour en savoir plus sur cette méthode d’investissement innovante, vous pouvez découvrir les avantages d’investir dans le démembrement dans ce dossier en cliquant sur ce lien.

Les experts comptables en ligne déclarent un loyer meublé depuis votre lieu d’émigration

Si vous optez pour la location meublée pour un coût réel, vous devrez confier votre déclaration de revenus à un comptable spécialisé. Il garantit que vous remplissez les conditions et que vous remplissez les obligations pour ce type de déclaration pour vous. Chaque année, elle produira un document détaillé intitulé « Paquet fiscal n° 2031 » en utilisant les règles comptables attendues. Dans certains cas, il peut même s’occuper d’envoyer le document directement en votre nom au service fiscal dont dépend votre hébergement. Cela vous fait non seulement gagner du temps, mais oblige également le cabinet d’audit à l’administration fiscale sur les éléments transmis. Pour que tu puisses dormir paisiblement.

Il existe de nombreux cabinets comptables en ligne. Ils sont joignables par téléphone et par e-mail pour étudier votre situation et partager des conseils avec vous. Vous remplissez ensuite votre preuve de frais une fois par an et vous la téléchargez pour faire le reste. C’est très simple et très abordable.

Exemples de taux comptables pour votre location meublée sur Internet

Selon le service, les tarifs des comptables pour déclarer un appartement meublé varient entre 250 euros et 750 euros par an.

Les professionnels ont pris la (mauvaise) habitude d’utiliser des techniques de marketing présentent leurs prix. Lors de la navigation sur Internet, nous trouvons souvent les termes « à partir de » ou une déduction fiscale qui a déjà été effectuée dans le prix affiché. Il existe également des mensualités et surtout les prix sont affichés hors taxes

. Pour les experts du LMNP, par exemple, le tarif est « à partir de 165 euros hors TVA par an » mais il inclut déjà la réduction d’impôt. Il coûtera donc environ 594 euros par an taxes incluses

. Pour Planète Compta, le tarif est de « 29,99 euros hors TVA par mois » soit 432 euros par an TTC.

Immoneos vous met en relation avec des comptables qui ont été référés puis vérifiés par les membres de la communauté. En prime, vous bénéficiez d’une offre de bienvenue : 1 heure de consultation personnelle gratuite pour une personne et entre 25 euros et 125 euros de réduction sur leur service selon la formule choisie. Pour les rendre , il suffit d’en faire la demande en cliquant ici.

La location meublée est également extrêmement flexible

En effet, le bail pour les locations meublées est valable pour une durée maximale d’un an (9 mois pour les étudiants). Cela offre l’avantage chaque année qu’il y a la possibilité de prolonger ou de rompre le bail pour récupérer le bien directement pour y habiter ou le vendre. Donc, s’il s’agit de votre résidence principale en France, vous pouvez y vivre à nouveau en toute sécurité après votre retour. S’il s’agit d’un investissement locatif, vous pouvez le revendre à tout moment

En résumé, les locations meublées vous permettent d’annuler l’impôt sur les revenus locatifs et sont faciles à mettre en œuvre grâce à des outils en ligne et à des experts spécialisés. Il offre également une grande flexibilité grâce à l’utilisation de baux d’un an. La location meublée est une solution simple et rentable Possibilité de construire un patrimoine en France, surtout si nous vivons à l’étranger. Si cela vous incite à investir dans un bien immobilier en France, il est tout de même important de suivre les 3 règles d’or de l’immobilier : la localisation – la localisation – la localisation – la localisation. Pour tout savoir sur les locations meublées, nous vous recommandons de demander le guide complet intitulé Les locations meublées de A à Z.

Ensuite, lisez la suite :

  • Le baromètre de l’investissement immobilier locatif des non-résidents , qui comprend des statistiques et une analyse des investissements réalisés par les membres de la communauté de confiance Immoneos
  • Le baromètre des taux de prêt pour les propriétés non-résidentes est basé sur les offres de non-résidents
  • Entretiens avec Ludovic, William, Hélène, Thierry et Christophe qui décrivent leur expérience d’investissement à l’étranger
  • Le Complete Guide de l’appartement meublé explique de A à Z comment louer un appartement meublé depuis l’étranger