Comment calculer sa capacité d’emprunt locatif ?

Le 2 Mar 2021

Il existe deux types d’investisseurs immobiliers, c’est comme les bons chasseurs et les mauvais chasseurs. Certains investisseurs immobiliers connaissent leur ratio d’endettement locatif et d’autres ne les connaissent pas .

Le calcul du taux d’intérêt de votre dette locative est essentiel. Le pourcentage d’endettement dépend de la stratégie d’investissement. Je connais plusieurs investisseurs autour de moi qui sont aujourd’hui bloqués parce qu’ils ont un ratio d’endettement trop élevé qui frôle le surendettement.

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Ils ont acheté des immeubles de placement et leur ratio d’endettement a rapidement explo Après trois voire quatre investissements locatifs dans des immeubles pour les plus chanceux, les banques ne veulent plus leur prêter un centime car elles ont atteint le seuil d’endettement maximum.

Je comprends parfaitement les banques. Je connais très bien ces acheteurs d’immeubles de placement et je sais à quel point leur situation financière est tendue. La pire période de l’année pour eux est impôt foncier. C’est là que vous devez gratter le fond du tiroir car le flux de trésorerie est le plus faible.

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Si vous êtes dans cette situation, vous avez probablement oublié de contrôler votre part de dette pour vos investissements locatifs. La dette liée à l’achat de biens locatifs peut augmenter très fortement. Plus vous vous endettez, plus vous prenez de risques.

C’est pourquoi vous devez calculer votre capacité d’endettement à chaque nouvel investissement locatif. Cela vous permet de faire le point sur tous vos prêts et votre ratio d’endettement total.

Je vais vous présenter un investisseur et une personne qui ont eu une histoire avec leur ratio d’endettement immobilier. De cette façon, nous pouvons étudier les ratios d’endettement, calculer votre ratio d’endettement, évaluer le ratio d’endettement maximum et imaginer une situation de surendettement, et enfin simuler votre capacité et votre pourcentage d’endettement.

Voici le résumé de l’article :

Taux d’endettement pour les prêts immobiliers
La banque calcule la capacité d’endettement et de remboursement
Calcul du taux d’intérêt de la dette locative
Le ratio d’endettement maximal

Taux d’endettement pour les prêts immobiliers

Quiconque parle de taux d’endettement ou de ratio d’endettement parle inévitablement de dette. Cette dette, cette dette, prend différentes formes. Vous pouvez contracter un prêt pour acheter un bien immobilier, une voiture, des biens de consommation… Dans la plupart des cas, ce prêt d’argent est émis par votre banque ou une organisation habilitée à émettre du crédit.

Prenons l’exemple d’Étienne pour illustrer mes remarques sur le ratio d’endettement des investisseurs. Etienne est un employé d’une multinationale. Sa femme travaille dans le département financier d’une société internationale. Entre eux ils gagnent environ 10 000 euros par mois.

Quels sont les revenus mensuels pris en compte dans le calcul de la part de la dette ?

La banque tiendra compte de la totalité du revenu stable du ménage emprunteur. La récurrence des revenus est importante pour la banque. Les revenus exceptionnels sont donc exclus du calcul de la dette.

Voici les revenus généralement acceptés pour le calcul des ratios d’endettement en France :

revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, BA…)
, les revenus locatifs actuels et futurs (en tout ou en partie),
les revenus financiers,
Les pensions à vie…

Etienne et sa femme ont été sensés parce qu’ils ont acheté une petite maison en province. Ils ont emprunté l’argent à la banque pour financer cet achat immobilier.

Vous remboursez 1200€ par mois auprès de votre banque. Le mensuel Le paiement de votre hypothèque pour votre résidence principale est donc de 1200€. Pour calculer le ratio d’endettement d’Étienne et de sa femme, vous devez connaître le montant des mensualités et leurs revenus.

Calculez le ratio d’endettement

La formule de calcul du ratio d’endettement est la suivante :

Ratio d’endettement = paiement (s) de prêt mensuel/revenu du ménage* 100.

Ici, il y a 1200 €/10 000€ = 12%. Ce taux est très faible, puisque le ratio d’endettement maximal généralement mentionné est de 33 %. Le ratio d’endettement de 33 % n’est pas le pourcentage maximum d’endettement, nous y reviendrons plus tard.

Lorsque la banque a rencontré Etienne pour ses investissements locatifs, elle a calculé le pourcentage de dette pour ce prêt immobilier. Lorsqu’une banque vous demande vos relevés bancaires, vos fiches de paie, votre déclaration de revenus ou tout autre document, c’est le calcul des deux éléments du pourcentage de la dette.

Détails de la formule du ratio d’

Les deux termes de la formule qui sont utilisés pour calculer le ratio d’endettement sont les paiements de prêt mensuels courants et le revenu. Avec les comptes bancaires d’Étienne, la banque peut consulter tous les remboursements de prêts. Etienne a financé deux voitures d’occasion à crédit. Le paiement mensuel total est de 500€. Il existe également un ancien prêt qui a financé les études d’Etienne pour 200€ par mois.

Voici les frais mensuels obligatoires qui sont pris en compte lors du calcul du ratio d’endettement :

les paiements hypothécaires mensuels pour la résidence principale, la résidence secondaire et les investissements locatifs,
les paiements mensuels pour le crédit à la consommation ou le crédit renouvelable,
pension alimentaire payée,
Loyers pour les investisseurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

La formule du quota de la dette tient compte de tous les prêts. Dans mon exemple, le total des paiements mensuels s’élève à 1200 € 500 € 200 € = 1900€. Le calcul du ratio d’endettement du prêt est de 1900 €/10000 € = 19 %.

Dans la pratique, cela signifie que le ménage consacre 19 % de ses revenus au remboursement du prêt. Le pourcentage d’endettement est un critère important pour les banques. Ceci est utilisé pour étudier le risque de non-remboursement de ses clients.

Dépassement du seuil d’endettement en cas

J’adore raconter des histoires. Je vais vous parler de ma femme. Elle a acheté un appartement à Angers. Nous ne nous connaissions pas à l’époque. En 2008, elle a emprunté à des taux d’intérêt variables pour acheter l’appartement qui lui servait de résidence principale.

Ma femme est infirmière. Il n’a aucun contexte économique. Avec son salaire de 1800€ net par mois, elle se rend à sa banque.

Le La banque calcule la dette et la capacité de remboursement

Pour calculer la capacité de remboursement de ma femme, la banque a utilisé un ratio d’endettement de 33 % . Il s’agit d’un chiffre généralement accepté dans le monde bancaire. La plupart des banques acceptent que le versement hypothécaire mensuel soit égal ou inférieur à 33 % du revenu.

Pour calculer la capacité d’endettement de ma femme, la banque multiplie les revenus par le ratio d’endettement traditionnel de 33 % : 1800€ x 33 % = 600€. Cela signifie que ma femme a pu rembourser 600€ chaque mois pour payer son appartement.

Calculez votre dette maximale

Si ma femme souscrit des prêts pour une période de 20 ans, le prêt maximum autorisé est de 600€ x 12 mois x 20 ans = 144 000€. Attention, ça ne veut pas dire qu’elle peut acheter un appartement pour 144 000 euros. Oui, la banque n’émet pas de prêts gratuitement. vous facturera des intérêts. Selon la capacité maximale de remboursement de ma femme, elle peut emprunter 144 000€ intérêts compris.

Supposons que la banque facture 24 000€ d’intérêts, le capital emprunté sera de 120 000€. Ma femme peut utiliser cet argent pour acheter son appartement. Elle a récolté un peu d’argent auprès de ses parents et de sa grand-mère. Dans ce cas, la banque n’en tient pas compte, car elle ignore souvent qu’il s’agit d’une dette.

Le taux de surendettement

En profitant pleinement de sa dette de 33%, ma femme a commis une erreur qu’elle avait payée depuis plusieurs années. La résidence où se trouve l’appartement est plutôt opulente. Certaines erreurs conduisent à des frais de copropriété importants. Dans l’ensemble, et pour tout, on dira qu’elle paie 80€ de frais par mois.

La banque ne prend aucun frais en compte dans le calcul du ratio d’endettement, taxe foncière et taxe de protection contre les incendies . Pour eux, le taux d’endettement du prêt immobilier est de 600 €/1800 € = 33 %.

En réalité, l’appartement ne coûte pas 600€ par mois, mais bien plus encore. J’arrondis les taxes locales à 180€ par mois. Le coût réel de l’appartement est de 600 € 80 € 180 € = 860€ par mois. Nous ne parlons plus de ratio d’endettement car les frais de copropriété, les taxes foncières et d’habitation ne sont pas dus à un organisme de crédit.

Il s’agit de dépenses forcées liées à l’achat d’un bien immobilier. Vous n’avez pas le choix, vous devez payer pour cela. Ces dépenses ont un impact sur le reste de votre vie. Dans cet exemple, le moyen de subsistance restant est de 1800€ — 860€ = 940€ par mois. La formule de la vie au repos est la suivante :

Calme-toi à la vie = revenus — dépenses forcées

Ma femme a donné 860€/1800€ = 47% d’elle revenus pour cet appartement sans s’en rendre compte. Quand elle a acheté l’appartement, elle ne faisait que consulter sa banque, qui a calculé sa capacité maximale d’endettement. Dans ce calcul de la part de la dette, les dépenses obligatoires ne sont pas prises en compte.

La partie de votre revenu que vous consacrez à votre maison a une incidence sur votre style de vie. Avec 47 % des dépenses forcées et 940 euros qu’il restait à vivre, ma femme n’a pas vécu la grande vie. Elle a créé ses comptes à n’importe quel prix pour ne pas être à découvert à la fin du mois.

Avec un prêt auto de 100€, je trouve que la banque était optimiste quant à la situation financière de ma femme. Le ratio d’endettement réel était de (600 € 100 €) /1800 € = 38 %. Si vous ajoutez l’impôt sur le revenu, le reste de la vie ne pesait pas trop lourd. Je n’irai pas jusqu’à parler de surendettement, mais rétrospectivement, ma femme a regretté de s’être privée pendant plusieurs années ont.

Quand j’ai emménagé avec elle, je me suis occupé de la moitié des paiements mensuels et des dépenses. Cela lui a donné une bouffée d’air frais. Au final, elle a vendu son appartement 15% moins cher qu’elle ne l’avait payé. Avec l’argent de la vente, la banque a clôturé le prêt et remboursé 30 000€ à ma femme.

Calcul du taux d’intérêt de la dette locative

Revenons à nos moutons et à Etienne en particulier. Etienne et sa femme ont un ratio d’endettement de 19 %. Ils dépensent 1900€ pour rembourser les banques lorsqu’ils gagnent 10 000€ par mois.

Avec ce faible pourcentage d’endettement, ils décident d’investir dans l’immobilier. Tout le monde sait que l’immobilier est financé à crédit et peut être rentable. Vous pourriez donc tout aussi bien parier beaucoup. Etienne décide d’acheter des maisons d’investissement. Pour le prix d’un ou deux appartements dans une grande ville, vous pouvez choisir trois ou achetez quatre appartements dans une petite ville.

Les rendements bruts se situent en moyenne Cela signifie que si Etienne investit 100 000€ dans un bâtiment, celui-ci libérera 8 000€ de loyer chaque année. Pour le reste de l’histoire, nous imaginons que le taux d’intérêt est de 1,6 % et que les prêts durent 20 ans. Dans le cas d’une assurance, le paiement mensuel pour chaque 100 000€ empruntés est de 500€.

Le ratio d’endettement des investisseurs

Etienne et sa femme investissent dans un immeuble d’une valeur de 200 000€. Le paiement mensuel du crédit est de 1000€. Comment calculer le nouveau ratio d’endettement de notre investisseur ?

C’est facile ! La formule du ratio d’endettement reste inchangée :

Taux d’intérêt de la dette = paiements mensuels de prêt/revenu*100.

Dans ce cas, les 1000€ seront ajoutés aux crédits actuels, soit 2900€ de paiements mensuels. Le ratio d’endettement de notre L’investisseur est donc 2900/10 000€ = 29 %.

A ce rythme, Etienne pourra acheter un autre petit immeuble d’investissement d’une valeur de 100 000 euros et il aura atteint un pourcentage d’endettement de 34 % (2900€ 500 € = 3400€ de mensualité).

Si vous vous souvenez bien, je vous ai dit qu’Etienne avait pu investir dans quatre immeubles d’investissement avant d’être bloqué par les banques en raison de son ratio d’endettement. Comment est-ce possible ?

Le calcul de la différence des prêts immobiliers

Lors du calcul de la dette sur les investissements locatifs, la banque tient compte d’une partie des loyers. Le taux d’intérêt avec loyer inclus est plus avantageux pour l’investisseur.

La banque estime que 30 % des loyers sont utilisés pour couvrir les frais de fonctionnement, l’entretien de la propriété et les impôts. Cela signifie que sur les 16 000€ de loyers Le premier investissement locatif d’Etienne 30 % x 16 000€ = 4800€ de dépenses. Le reste, soit 70% des 16 000€ = 11 200€, est disponible pour rembourser le prêt, soit 11 200 €/12 = 933€. Cette méthode de calcul s’appelle le calcul de la différence des prêts immobiliers.

La formule du ratio d’endettement, loyer compris, est la suivante :

Taux d’endettement locatif inclus = paiements mensuels/ (revenus 70 % des loyers) * 100

Dans l’exemple d’Etienne, cela est de 2 900 €/ (10 000 € 933 €) = 26,5 %.

Toutes les banques ne calculent pas le ratio d’endettement en utilisant la méthode de calcul de la différence pour les investissements immobiliers Si votre banque ne tient pas compte des nouveaux loyers lors du calcul de votre ratio d’endettement, vous allez rapidement exploser le seuil d’endettement.

La seule façon d’investir indéfiniment dans des propriétés locatives est de calculer la dette en utilisant la méthode des différentiels selon Considération de 70 % du loyer pour rembourser le paiement mensuel.

J’ai également constaté qu’au sein des banques, ce ne sont pas tous les conseillers ou les fonds régionaux qui utilisent le calcul de la différence pour les prêts immobiliers provenant d’investissements locatifs. Le calcul différentiel est un critère de choix essentiel pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur dette afin d’obtenir un effet de levier.

Calcul du ratio d’endettement des investissements locatifs

Etienne se demande combien de propriétés il peut acheter avec un rendement de 8%.

Nous avons vu que le ratio d’endettement du ménage d’Etienne est passé de 19 % à 26,5 % avec l’achat d’un immeuble à partir de 200 000€. La différence est donc de 7,5 %.

Etienne a pu investir 400 000 euros supplémentaires. Les loyers sont de 32 000€ par an ou 2666€ de loyer mensuel pour 2000€ de mensualités.

Le nouveau pourcentage d’endettement, y compris les loyers, est 4900/ (10000 933 1866) = 38 %. Avec ce niveau d’endettement, vous pouvez penser que la banque a commis une erreur de calcul puisque le seuil d’endettement de 33 % a été dépassé. Le ratio d’endettement de 33 % n’est qu’une indication parmi d’autres.

Dans le cas d’Etienne, ses revenus sont plus qu’agréables. Avec un revenu de 10 000€ par mois, il peut rembourser plus de 3333€ par mois. La banque a pris en compte ce qui reste à vivre. Est-ce suffisant pour répondre aux besoins de votre famille ? Peut-il gérer le travail dans son immobilier ? Peut-il gérer les loyers impayés ?

Le reste à vivre est de 10000 93 186-490 = 789€. À près de 8 000€ par mois, la banque estime que le risque est faible. Etienne est un bon client et a un ratio d’endettement de 38% n’a pas effrayé la banque. Il a donc investi dans un quatrième bâtiment pour 200 000 euros. Le ratio d’endettement est passé à 43 %.

Le ratio d’endettement

C’est là que les problèmes d’Etienne ont commencé. Avec ces investissements, Etienne a quitté son emploi pour créer son entreprise. Il se payait autour de 1000 euros par mois alors qu’il avait auparavant gagné 5 000 euros. Le revenu du ménage est passé de 10 000 euros à 6 000 euros.

Une fois l’argent prêté, la banque ne peut pas le reprendre. Le ratio d’endettement a explosé à 5900 €/ (6000 € 3733) = 61 %. Le reste à vivre est de 3833€. Sur le papier, cette somme rend la vie possible à Étienne, à sa femme et à leurs deux enfants.

Je vais vous rappeler ce qui est arrivé à ma femme. Vous souvenez-vous des dépenses obligatoires ? Ceux que la banque ne prend pas en compte lors du calcul du ratio d’endettement maximal…

Qui a dit que 70 % des loyers étaient en mesure de rembourser le paiement mensuel ?

Le mauvais calcul de la dette des investissements locatifs

C’est une discussion que j’ai eue en février J’ai dirigé avec mon banquier en 2020. Je lui ai montré le calcul de la différence de mes investissements locatifs. Je possède 230 garages, dont la plupart sont financés à crédit.

Je lui ai dit que 30% des loyers ne suffisent pas à comptabiliser tous les coûts des investissements immobiliers. Il y a beaucoup d’entretien sur un appartement. Je l’ai payé avec un immeuble de quatre appartements. Un loyer pour le plombier, deux pour le couvreur, etc…

Si vous comptez l’impôt foncier à 8 % des loyers, l’impôt sur le revenu à 30 % et la CSG CRDS à 17,2 %, nous atteignons 55,2 % des loyers, rien qu’à des fins fiscales. Vous pouvez constater que le coût imposé d’un investissement locatif est énorme. C’est pire que pour une résidence principale.

Revenons au cas d’Etienne. Supposons que 50 % des loyers soient utilisés pour les taxes et les réparations, plutôt que les 30 % choisis par la banque. Quel est le ratio d’endettement réel cela inclut les dépenses obligatoires ?

5900 €/( 6000 € 50% x 5333€) = 5900/866 = 68%.

et un séjour de seulement 8666€ — 5900€ = 2766€ pour quatre personnes.

Vous pouvez voir que l’histoire n’est plus la même. Vous comprenez mieux pourquoi vous devez gratter les extrémités des tiroirs lorsque des impôts fonciers sont payables.

Taux d’endettement des investisseurs et IBS

Certains investisseurs immobiliers pensent qu’IBS peut effacer leur ratio d’endettement. Vous créez un SCI pour un nouvel achat de location avec votre femme ou vos enfants.

En fait, une SCI n’a aucun effet sur le ratio d’endettement de l’investisseur. Si l’investisseur immobilier est surendetté, l’indice SCI n’est pas une solution.

Les partenaires d’une SCI sont responsables de la dette indéfiniment. Cela signifie qu’en cas de défaut de SCI, la banque ou un créancier peut demander à ses partenaires de rembourser la dette au lieu de SCI. C’est pourquoi nous disons que le SCI est transparent.

Sur la base de ce principe, vous comprenez que la banque étudiera la situation financière des partenaires avant d’émettre des prêts à la société civile immobilière . Lorsque les investisseurs atteignent le ratio d’endettement maximal, chaque nouvelle hypothèque accentuera le ratio d’endettement (à moins que le nouvel investissement n’ait un flux de trésorerie positif).

Dans les deux cas, la décision de la banque sera la même, puisque l’enquête sur le dossier de financement porte davantage sur les employés des partenaires que sur la structure sociale de la SCI. L’indice SCI ne supprime pas le ratio d’endettement des investisseurs.

Lorsque je soumets mes documents de financement à ma banque, je calcule mon ratio d’endettement comme si tous mes investissements immobiliers étaient en leur nom propre. Je ne fais pas de différence selon le type de propriété : nom propre, SCI ou SAS.

Le SCI est un outil de transfert, de gestion, d’unification et d’optimisation d’actifs, mais il n’a aucun impact sur le ratio d’endettement des investisseurs immobiliers.

Quel est le ratio d’endettement maximal ?

n’y a pas de taux d’intérêt maximum sur la dette. Il Le ratio d’endettement est avant tout une question de calcul. Les calculs du ratio d’endettement varient d’une banque à l’autre. Bien que les mêmes critères soient utilisés pour évaluer la qualité d’un fichier, les banques pondérent les critères différemment.

Le ratio d’endettement standard de 33 % est couramment utilisé, mais il est loin d’être le ratio d’endettement maximal . J’ai vu des taux d’intérêt de 40 ou même 60 % sur la dette. Le pourcentage d’endettement n’a de sens que s’il est couplé au reste pour vivre.

Plus de 33 % du ratio d’endettement pour une paire ayant chacune un SMIC n’a pas les mêmes conséquences financières que pour quelques médecins. Pour atteindre le maximum d’endettement, des investissements locatifs rentables doivent être réalisés.

Avec un rendement supérieur ou égal à 10 % brut, il est possible d’emprunter beaucoup d’argent pour des investissements immobiliers. Chaque nouvel investissement améliorera le ratio d’endettement au lieu de le miner.

Dans mon cas et pour 2019, 70% des locations de mes 230 garages sont de 4386€ pour des mensualités de 3959€. Puisque mes loyers sont plus élevés que mes mensualités, mon ratio d’endettement est nul. C’est pourquoi je peux continuer à acheter des garages tant qu’ils sont rentables.

Dans ce cas, il est impossible de calculer la dette maximale admissible. La seule limite à la dette de l’investisseur est sa capacité à trouver des investissements immobiliers rentables. L’investisseur peut ainsi devenir un million en quelques années, voire plus Empruntez des euros

L’investisseur qui demande un prêt doit fournir un exemple de fichier. L’investisseur immobilier fera preuve d’une bonne gestion de ses finances sans découvert, sans épargne, sans prêts à la consommation… Vous devez prouver que vous êtes en mesure de rembourser les prêts dans tous les cas, que vous maîtrisez les risques et qu’il n’y a pas de limites avec ce nouvel investissement locatif.

Si la banque ne considère que les revenus du travail, l’investisseur se retrouverait dans une situation de surendettement. Ce n’est jamais plaisant. Croyez-moi, Etienne ne vit pas bien sa situation d’investisseur. Il a parlé de survie financière au cours des deux ou trois dernières années.

Simulation du ratio d’endettement

Il est extrêmement facile de simuler le ratio d’endettement. La formule est simple :

Intérêts sur la dette = tous les paiements mensuels du prêt/ (revenu du travail 70 % des loyers) * 100

Je vous conseille incluez cette simulation du ratio d’endettement dans votre dossier de financement. Je le fais systématiquement depuis que j’ai vu comment mon banquier calculait mon ratio d’endettement total avant moi . Vous pouvez tout aussi facilement simplifier la tâche et simuler ma nouvelle part de dette avec chaque nouveau prêt immobilier.

Le ratio d’endettement varie dès qu’un nouveau prêt est demandé. Il varie également en fonction du loyer. Les banques utilisent les loyers prévus puis les loyers réels pour calculer le ratio d’endettement de manière différentielle. Lorsque le remboursement d’un prêt est-il terminé ou si le paiement mensuel diminue ou augmente, augmente ou diminue en raison de la modulation, de la renégociation ou du rachat du prêt, le ratio d’endettement augmente ou diminue.

Je peux vous aider à réussir votre financement immobilier, grâce à une méthode présentée ici.

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